Canibalisme immobiliari
Barcelona encara l'extinció dels primers contractes de tres anys que va aprovar el PP el 2013
Les immobiliàries ofereixen cada vegada més pisos amb inquilins perquè els expulsi el comprador
fcasals36861776 pisos170115133136 /
El Congrés dels Diputats va aprovar fa tres anys i mig la denominada llei de flexibilització i foment del mercat del lloguer. És la llei que va reduir de cinc a tres anys la durada mínima dels contractes d'arrendament d'un pis. Han començat a extingir-se, doncs, els primers contractes firmats després de l'aprovació d'aquella reforma. “Senyories, hi haurà, sens dubte, més oferta de vivendes, més capacitat d'elecció dels futurs arrendataris i una disminució del preu”, va prometre la llavors ministra de Foment i avui presidenta del Congrés, Ana Pastor, durant el debat parlamentari. No en va encertar ni una. Almenys, a Barcelona, on comença a produir-se, en part per culpa d'altres articles d'aquella llei, el que podria definir-se com una espiral de canibalisme immobiliari. Els lloguers són cars i escassos, cosa que afavoreix un mercat de compra i venda amb preus a l'alça, creix la bombolla i, en el que és tota una desconcertant tendència, les immobiliàries ofereixen cada vegada més als possibles compradors pisos amb inquilí i amb contracte vigent. Així, una família que fugi del mercat del lloguer i intenti comprar un pis es pot veure en el tràngol de ser la mà que expulsi un arrendatari. Canibalisme immobiliari. El nom no és inadequat.
La relectura del diari de sessions d'aquell debat resulta especialment ínteressant perquè tan sols han passat tres anys. No era un pronòstic a llarg termini, víctima d'imprevistos. Aquell dia, la ministra Pastor, com ofesa, va afirmar que la societat no es divideix entre propietaris i arrendataris “d'aquesta manera que alguns de forma perversa han volgut fer veure”. El PP es va quedar sol en la votació. No és possible consultar la declaració de béns dels diputats d'aquella legislatura. El Congrés l'elimina de la web un cop s'acaba cada cicle legislatiu. Però sí que és factible fer-ho, almenys, amb l'actual. Els actuals 134 diputats del PP sumen 290 pisos, 54 locals comercials, naus industrials o despatxos i 59 solars. Els diputats sense pis en propietat es compten amb els dits d'una mà, exclòs el polze. Al Senat, per on també va passar la llei, la mitjana és de dos pisos per senyoria (són 148 els senadors del PP i 300 les vivendes declarades). Resulta significatiu, llavors, que en aquell debat s'insistís tant en la necessitat de “protegir els drets dels propietaris davant l'impagament”, en paraules també de Pastor, i en la importància d'aplanar el camí administratiu per, arribat el cas, tramitar un desnonament.
La llei la van votar només els diputats del PP, un grup amb una mitjana de més de dos pisos per diputat
El llenç immobiliari de Barcelona arribat el 2017 és notícia recurrent a la premsa, cosa que no és bon senyal. Fa tres anys, quan va entrar en vigor la llei, un 6 de juny, els lloguers estaven una mica continguts. El 2013, el preu mitjà de lloguer a la ciutat, segons les estadístiques de l'Incasòl, era de 618 euros mensuals. Sorprendrà als veïns dels barris més cèntrics. Sembla una xifra molt baixa. Els barris més perifèrics se suposa que són els que solen equilibrar la balança. Es podrà discutir, en qualsevol cas, la fiabilitat de la font, en aquest cas la Generalitat, però queda acreditat en les estadístiques oficials que el 2013 va ser el pic més baix des de l'any 2006, és a dir, des d'abans de l'esclat de la crisi. Tan sols per comparar, el 2016 es va tancar amb un preu mitjà del lloguer de 825 euros mensuals.
TRES ANYS DE PUJADES
Així, la qüestió és que els primers inquilins a qui expira el nou contracte de tres anys es troben en el millor dels casos amb pujades d'entre un 15% i un 20% i, en el pitjor, es topen que ni tan sols els ofereixen l'opció de renovar el contracte, perquè una part del parc de vivendes es destina, de forma creixent, a la simple i pura inversió, sovint per part d'estrangers.
“Mitjançant la present comunicació el requerim formalment a fi que per tot el dia 6 de març de 2017 deixi la vivenda arrendada totalment lliure, vàcua i expedita a disposició de la propietat, fent entrega de les claus”. És el tercer paràgraf d'un burofax que una veïna de la Gran Via, més enllà de Tetuan, va rebre el novembre passat. La va sorprendre la manera en què es van posar en contacte amb ella. Ni una trucada de telèfon. I el text prossegueix: “…cosa que li comuniquem a vostè als oportuns efectes legals i en especial per evitar la tàcita reconducció del referit contracte, amb reserva expresses de quantes accions assisteixin a la propietat en cas que no desallotgi la vivenda en els termes que queden indicats”. Només a les dues línies finals, ja de comiat, es facilita un telèfon de contacte per si l'arrendatària vol firmar un nou contracte. Ho va fer. Hi va trucar. La resposta no va deixar de sorprendre-la. El preu proposat pujava dels 825 euros mensuals a 1.000. Es tracta d'un pis d'aquells que les immobiliàries solen definir com a “ideal parelles”, o sigui, petit, màxim dues persones. La categoria inferior, en aquest argot, sol ser el “bufó”, és a dir, minúscul, que sempre és millor que el "moltes possibilitats", és a dir, que està destrossat i requereix obres.
Les immobiliàries anuncien dos tipus de pisos, els cars i els sospitosament barats, perquè s'ofereixen amb inquilí a dins
Però la sorpresa no va ser el nou preu, d'acord amb el que es cobra a Barcelona en aquell tram de la Gran Via, sinó que a més la propietat pretenia que, com a inquilina, subscrivís d'ara endavant l'assegurança de la vivenda i pagués l'impost de patrimoni de l'immoble.
TAXACIÓ BANCÀRIA
La conclusió a la quale va arribar aquest cas real (que prefereix l'anonimat) és que, vist que els lloguers són més alts de nou que les quotes de les hipoteques, havia arribat l'hora d'explorar el mercat de la venda de pisos. L'afectada té un petit coixí d'estalvis, indispensable, perquè (i aquesta és una altra de les singularitats del moment) els bancs taxen ara a la baixa, de manera que només qui té una entrada suficient que aportar pot accedir a un pis en propietat. Això, per cert, aplana el camí als inversors.
És llavors quan la protagonista d'aquest cas s'endinsa en la jungla immobiliària, quan s'emporta tota una sorpresa, almenys per a ella, perquè en aquell debat del 2013 al Congrés aquesta qüestió ja es va abordar. Són els denominats (en argot de les immobiliàries sense escrúpols) ‘pisos amb bitxos’.
Les agències immobiliàries exhibeixen actualment als aparadors dos tipus de vivendes. Les cares i les aparentment barates. Preguntar per les segones és el més lògic. “És un pis en molt bon estat, però amb un inquilí encara dins. Li queda un any i mig de lloguer”, explica, per exemple, la responsable d'una agència de l'avinguda de Pi i Margall.
D'això també es va debatre en la reforma legal del 2013. Fonts del sector immobiliari asseguren que aquest aspecte es va resoldre a la mesura de, no cal dir-ho, el sector bancari, que amb la crisi s'havia convertit sense desitjar-ho en propietari de desenes de milers de vivendes a tot Espanya i que, en ocasions, i a l'espera que millorés la situació econòmica, van posar de lloguer. El contratemps a l'horitzó era que trobessin comprador per a aquells pisos i ensopeguessin amb l'obstacle de l'inquilí. Per això, la llei de flexibilització i foment del lloguer preveu que els arrendataris mantinguin els seus drets sobre el pis (per exemple, la durada pendent del contracte), però tan sols en cas que al seu dia aquell contracte hagués sigut inscrit formalment al registre de la propietat, cosa, segons fonts del sector, molt poc habitual. És una invitació al canibalisme immobiliari.
La llavors ministra Pastor va dir que seria culpa dels inquilins si els feien fora de casa per no haver registrat el contracte de lloguer, tal com passa
"Si el contracte d'arrendament no està inscrit, el comprador de bona fe no estarà obligat a respectar l'arrendament concertat per l'anterior propietari i l'arrendatari perdrà aquest dret. Aquest criteri modifica la situació actual en què els compradors d'una vivenda arrendada permetien la continuïtat de l'arrendament almenys fins al període de cinc anys. Això no és prendre drets, senyories, és simplement que es reculli allò a què tens dret en cada moment, perquè si una part no s'obliga, l'altra tampoc s'obliga", va sentenciar per tancar la qüestió la ministra el 1993.
“L'aposta del ministeri és que el mercat del lloguer sigui una alternativa eficaç i real al de propietat”, va prometre Pastor aquell dia. Passats tres anys Barcelona ha sigut notícia per ser la ciutat gairebé sense pisos de lloguer, pels seus nous focus de gentrificació i per un invisible procés de compra de noves vivendes per part dels que ja tenen una, és a dir, per part d'inversors. En una ocasió, el periodista i escriptor Guillem Martínez va definir Barcelona com una mena de Boston, “on els Kennedy poden ser liberals, però no tothom pot ser un Kennedy”. Segons com, es va quedar curt.
