Barcelona es mira en el mirall de Berlín i París per contenir l'alça del lloguer

La capital catalana va anunciar a començament d’any que tenia la intenció de crear un índex de preus de lloguer a la ciutat que servís de termòmetre per evitar increments abusius com els que estan afavorint que molts barcelonins hagin de buscar-se en una altra ciutat una vivenda que els sigui no ja més barata, sinó assumible. Es tracta d’una eina que també està dissenyant la Generalitat i que ja existeix en altres països.

Amb la finalitat d’aprendre dels qui ja fa temps que hi treballen, responsables municipals es van desplaçar a Berlín i París. A la capital alemanya va viatjar el gerent de Vivenda, Javier Burón, i la cap de gabinet de l’àrea, Vanesa Valiño, i a la francesa, només Valiño.

Les dues ciutats compten amb eines per limitar la pujada del lloguer, que també serveixen perquè les rendes no quedin estancades i evolucionin de manera sostenible. Sens dubte, Berlín és la que més experiència té. Burón subratlla que la ciutat alemanya ja té «100 anys de camí». El primer impost especial plantejat per generar vivenda assequible és del 1920, i dos anys després ja es feia servir el concepte de preu habitual en una zona, encara que l’aposta berlinesa més intensa comença quan va tocar reconstruir una ciutat destruïda després de la segona guerra mundial. En el procés d’industrialització posterior es comença a generar vivenda no de mercat.

300.000 PISOS PÚBLICS

La comparació amb Barcelona en xifres ofereix un saldo aclaparador: a Berlín hi ha un parc de lloguer assequible (entre vivenda pública, cooperatives i empreses sense ànim de lucre o amb lucre limitat) de 300.000 pisos i un parc de lloguer privat de 400.000. A Barcelona, el parc públic de lloguer puja a 10.000 unitats i el privat, a 280.000. En xifres globals: a la capital alemanya, amb 3,5 milions d’habitants, hi ha 1,9 milions de vivendes de les quals 1,6 milions són de lloguer. A Barcelona, amb 1,6 milions d’habitants, hi ha 864.000 vivendes, de les quals 300.000 són de lloguer.

Berlín compta amb un índex de referència de preus de lloguer des del 1993 –encara que existeixen mesures relacionades amb una referència de preus des dels anys 70–, que s’actualitza cada dos anys, l’última vegada, el 2017, i que serveix de regulador per al mercat lliure de lloguer. L’índex, o «mirall», determina un preu recomanat per metre quadrat, i té en compte la superfície de la vivenda, el seu estat (amb tres graus de millor a pitjor) i l’antiguitat de la finca.

ESTABILITAT

L’índex –que no existeix  només a Berlín, sinó en dos centenars de ciutats alemanyes– no és vinculant, però, subratlla el gerent de Vivenda, els jutges el tenen en compte si un inquilí denuncia un increment abusiu del lloguer. Les limitacions s’apliquen als contractes existents, en les renovacions. Hi ha molt lloguer amb contracte indefinit, però també per trams, per exemple, de 10 anys. Burón aporta una dada que suggereix estabilitat: de mitjana, un inquilí berlinès passa 20 anys a la vivenda.

El codi civil alemany considera usura incrementar el preu del lloguer més del 50% i veta que un contracte superi el 20% del preu mitjà de la zona. Del cas berlinès, Burón en destaca que les mesures no han provocat desinversió en el sector: el lloguer continua sent un negoci, encara que els beneficis no siguin tan explosius a curt termini com en altres zones. Tampoc, explica, s’ha generat un volum significatiu de lloguer il·legal per escapar de la norma.

No és que Berlín sigui la panacea. Durant una dècada, a començament d’aquest segle, i a causa de la manca de recursos, amb prou feines hi havia ajudes públiques per a la vivenda. El preu dels lloguers ha estat pujant i s’espera que la ciutat creixi en població, i en nombre de contractes de lloguer. Per a aquesta situació existeix una altra limitació, un sostre que, des del 2008, determina que els nous contractes no poden desviar-se per sobre d’un 10% de les tarifes fixades en l’índex mirall.

Tot i això, per Burón és decisiu el fet que gràcies a aquestes mesures l’increment dels preus a la capital és «la meitat de la mitjana de les 10 ciutats més grans d’Alemanya».

PARÍS, LIMITACIÓ DES DEL 2015

Notícies relacionades

"La ciutat em convida a anar-me'n"

"Les mesures per frenar els lloguers no funcionen"

A França, les prefectures s’encarreguen d’establir un índex de referència de preus de lloguer si les ciutats ho sol·liciten. París el té des del 2006 i des del 2015 compta amb una limitació que estableix que les tarifes fixades no es poden excedir en més d’un 20%. En cas que algú ho faci, primer es pot recórrer a una comissió de conciliació, i si allà no s’aconsegueix arribar a un acord, als tribunals: els jutges tenen en compte l’índex.

París es divideix en 14 zones segons l’índex de preus. Les vivendes es classifiquen per superfície (es té en compte el nombre d’habitacions, no els metres quadrats), la ubicació i l’any de construcció.