El problema de la vivenda
¿Què són i com funcionen les assegurances d’impagament de lloguer?
La por de topar amb un inquilí morós, la lentitud a recuperar un pis llogat en cas d’impagament i necessitar aquests ingressos, el possible vandalisme i les mesures del Govern contra els desnonaments des de la pandèmia han fet que molts petits propietaris retirin vivendes del mercat del lloguer, cosa que ha reduït l’estoc. L’eina clau per als que han decidit continuar arrendant estan sent les assegurances d’impagament, la contractació de les quals s’ha disparat, com va informar aquest diari, ja que les companyies fan un cribratge d’inquilins i cobreixen tant l’assistència jurídica en cas de problemes, com el pagament de les mensualitats degudes. Barcelona és un dels seus principals mercats i aquestes són les claus sobre el seu funcionament.
L’assegurança d’impagaments és escollida sobretot per petits propietaris particulars. Els grans tenidors solen disposar ja de recursos jurídics. Els que utilitzen aquest servei eviten haver de desplegar altres filtres més complicats, com avals bancaris o dipòsit extra de cobertura de mobiliari, per exemple, que en ocasions compliquen el lloguer. L’assegurança el contracta (i paga) directament el propietari a una companyia d’assegurances, o bé a través de l’agència immobiliària que el representa, però en realitat s’està assegurant un tercer, que és l’inquilí. Per aquest motiu, s’estudia la seva solvència econòmica.
S’ha convertit en una eina per simplificar el procés d’elecció d’inquilí a agències i propietaris. Hi va haver un temps en què les impressions personals i les nòmines eren l’únic filtre, però en els últims temps s’han disparat els fraus amb nòmines falses. Al contractar una assegurança és la companyia d’assegurances qui analitza els recursos de l’aspirant a inquilí (que l’haurà d’utilitzar com a primera residència), de manera que la renda de la vivenda en qüestió no superi el 35-40% màxim dels seus ingressos. Estudien també la seva ràtio d’endeutament previ i la seva situació laboral. Algunes companyies d’assegurances, previ consentiment, poden accedir a la vida laboral de l’interessat, per evitar l’engany. Però una vegada la companyia dona la seva aprovació, fins i tot havent-hi nòmines o contractes falsos, és la companyia d’assegurances qui cobriria una possible falta de pagaments.
Cada companyia d’assegurances té pòlisses amb més o menys cobertures, però en general el més contractat és la cobertura de fins a un any d’impagament, a partir d’un mes de franquícia. El propietari que s’enfronta a un arrendatari que no abona la seva mensualitat contacta amb la companyia d’assegurances, que s’encarrega primer de buscar una mediació i, si no es produeix, inicia el procediment judicial. L’afectat pot cobrar de mes en mes o tota la indemnització de cop al finalitzar el procés, una vegada recupera la vivenda. Les pòlisses solen cobrir també els danys vandàlics que pugui causar l’inquilí morós a la vivenda i la defensa jurídica del llogater en el procés per recuperar el ple domini de la vivenda. Però hi ha altres opcions addicionals com la substitució del pany a l’haver d’entrar per la força o per robatori de les claus a l’inquilí, pèrdues de lloguers per incendi o hores de neteja entre dos arrendaments, assenyalen fonts de Mutua de Propietarios.
Comptar amb defensa jurídica és clau, perquè molts petits propietaris no saben com afrontar un problema amb el seu inquilí davant els costos que pugui suposar contractar un advocat. D’aquesta manera, l’assistència es pot utilitzar en casos de discrepàncies que puntualment paralitzin el pagament (com una reparació que no és clar a qui correspon). La mediació resulta molt útil ja que molts inquilins responen abans amb un interlocutor professional (sabent que el procés judicial pot obrir-se i arribar fins al final sense cost per al propietari) i la solució és més ràpida.
Un segur que cobreixi 12 mesos d’impagament sol costar una mica més de l’equivalent a mitja mensualitat del lloguer. És possible contractar-lo també per a 6 (més barat) o 18 mesos (més car), però l’opció idònia és cobrir un any, ja que els processos judicials s’han allargat des de la pandèmia davant l’augment d’incidències i és comú arribar als nou o deu mesos a grans ciutats com Barcelona.
Mutua de Propietarios va ser pionera fa 19 anys i en l’última dècada ha augmentat anualment un 25% el volum de pòlisses d’aquest tipus contractades (un 27%) l’any passat. Aquesta companyia ha comprat DAS Assegurances, que era una altra de les especialistes. Entre les líders de mercat hi ha també ARAG, amb un creixement anual d’aquestes contractacions del 10%, i amb Barcelona com el seu principal mercat, on tenen 10.000 clients amb aquest blindatge. Altres empreses generalistes també els ofereixen, amb quota de mercat més baixa.
Les assegurances fan que l’oferta de lloguer no es retregui encara més, ja que el propietari es treu de sobre la preocupació de si cobrarà o no. Per a un inquilí amb solvència econòmica, facilita el camí, ja que s’evita obrir avals i dipòsits si passa el cribratge de la companyia d’assegurances (sense haver de fer res per la seva banda). El desavantatge és que per a les economies més escasses pot complicar l’accés, si els ingressos no s’ajusten a l’exigit en proporció amb la nòmina, o en cas de llocs de treball recents, perquè algunes companyies demanen un any d’antiguitat.
Les incidències d’ARAG (no sempre per impagaments, també per discrepàncies entre propietaris i inquilins) van passar del 9-10% abans de la pandèmia a gairebé el doble, per haver tornat a remetre posteriorment. El sector distingeix entre l’impagament ‘involuntari’, que es produeix circumstancialment per causes inesperades (l’arrendatari emmalalteix o pateix un accident que el priva d’ingressos, perd la seva feina....), que en teoria és la finalitat d’aquestes pòlisses. Però a les grans ciutats, on l’habitual és llogar entre desconeguts, es produeixen molts impagaments per frau, en què s’ha presentat documentació falsa per arrendar una vivenda per tal de no pagar i residir-hi mentre sigui possible. Són una minoria, però existeixen autèntics ‘professionals’ d’aquesta pràctica il·legal. Una vegada queden implicats en un litigi d’impagament, cap companyia d’assegurances tornarà a donar-los llum verda com a inquilins.
