La Cambra de la Propietat calcula que Barcelona «no compleix les condicions d’àrea tensada de vivenda»

La llei de vivenda acabada d’aprovar estableix un control del preu dels lloguers a les zones considerades «tensades» a partir d’una d’aquestes dues condicions: que la càrrega mitjana de la hipoteca o del lloguer més els subministraments superi el 30% dels ingressos mitjans d’una llar o que el preu hagi pujat almenys 3 punts per sobre de l’IPC en els últims cinc anys. Amb aquestes premisses, ningú dubtava que Barcelona, amb lloguers pels núvols, entraria dins de la classificació. Però la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona ha volgut demostrar aquest divendres amb un minuciós estudi fins a quin punt l’ambigüitat de la llei pot posar en dubte la seva aplicació. Segons els seus càlculs, la capital catalana no compleix els requisits per ser considerada una àrea tensada on imposar límits als arrendaments.

El president de la Cambra, Joan Ràfols, ha començat dient que l’entitat no va avaluar immediatament la llei perquè va voler fer una «anàlisi tècnica» abans de pronunciar-se. Com altres col·lectius professionals i del sector, consideren que la regulació fracassarà en la seva pretensió de facilitar l’accés a la vivenda de lloguer, ja que «reduirà encara més l’escassa oferta». La responsabilitat que ara s’atribueix a molts petits propietaris «que no incideixen en els preus de mercat» més els riscos d’impagament i rendibilitat desincentiven que lloguin els seus immobles, ha lamentat. Ha criticat també que no s’hagi escoltat el sector i que no s’hagi analitzat bé el mercat ni les causes del problema de la vivenda abans de la redacció final de la normativa, així com la falta de polítiques de vivenda des de les diferents administracions.

Però la novetat dels seus plantejaments és l’experiment de comprovar si Barcelona compleix els criteris per aplicar l’anomenada «zona tensada» que permet posar un límit les rendes. El gerent de la patronal, Òscar Gorgues, ha detallat la metodologia feta servir a partir sempre de dades oficials d’àmbit estatal, català i municipal. Atenint-se a la llei 12/2023 i als seus termes, ha calculat tant els preus mitjans d’una hipoteca a la ciutat (1.061 euros), com d’un lloguer (utilitzant el preu mitjà de nous contractes al llarg del 2022, 1.026 euros) i també els costos de subministraments, incloent-hi el telèfon.

La llei no especifica res més, així que l’entitat aplica només el cost base per tenir els subministraments actius, ja que la despesa pot variar enormement entre un domicili sense ús i un altre de plurifamiliar, sense que existeixi una mitjana. Aquest punt seria discutible en el càlcul, tot i que, per contra, tampoc la mitjana real dels lloguers és a tota la ciutat la del 2022. De fet, entorn d’un 20% d’arrendataris encara tenen rendes antigues, segons s’estima.

D’altra banda, la renda familiar disponible (per a tota la població, com a mitjana oficial) seria a la ciutat de 23.785 euros, de manera que una llar mitjana de 2,47 integrants sumaria 58.749 euros anuals.

Aplicant actualitzacions i correctius diversos, la Cambra conclou que a la ciutat l’esforç mitjà d’una llar per pagar tant la hipoteca com el lloguer és el 24,1% i del 22,46%, respectivament. És a dir, no assoleix el 30% en conjunt. Només sobrepassaria aquesta quota a Ciutat Vella (31,4%).

Poques excepcions

Analitzant l’altre condicionant, ja que la llei parteix de l’evolució del mercat en els últims cinc anys, es dona la circumstància que aquell període no és el que ha viscut increments més alts de lloguer (al contrari que el temps que va mesurar la fallida normativa catalana de control de lloguers, amb dades des del 2016). A Barcelona, el lloguer mitjà el 2018 va ser de 929 euros, gairebé cent menys que el 2023. D’aquesta manera, l’increment de l’IPC més tres punts no es compliria tampoc a escala de ciutat, excepte analitzant els casos per districtes, a Sarrià-Sant Gervasi i a Sant Martí, mantenen amb dades.

Notícies relacionades

Aquestes són les propostes (alternatives) del sector immobiliari per pal·liar el problema de la vivenda a Barcelona

Els contractes de lloguer marquen nou rècord a Barcelona: 1.077,5 euros de mitjana per un pis | MAPA

La Cambra no pot recórrer una llei, però, sí, la declaració de zona tensada feta des d’un determinat municipi, on l’ajuntament la vulgui aplicar, com és el cas de Barcelona. En aquest sentit, Ràfols ha anunciat que estaran atents a la metodologia feta servir pel consistori, i ha considerat que la presentada avui és tècnicament vàlida.

El president ha alertat que la llei de vivenda obre les portes a una etapa d’alta «litigiositat», davant la quantitat de conceptes que ofereixen diverses interpretacions (costos de subministraments, hipoteca mitjana...) i serà difícil aplicar objectivament. «És una llei tècnicament deficient», ha insistit, a més d’emfatitzar que perjudicarà especialment les famílies amb menys recursos econòmics, que veuran reduïdes les seves opcions. «Demanem rigor en l’aplicació», ha insistit, després d’admetre que en el mercat actual «sí que hi ha tensions, perquè durant anys no s’han fet polítiques de vivenda». No obstant, amb la llei a la mà, «a Barcelona no es podria aplicar el criteri de zona tensada», ni tan sols aïlladament als districtes esmentats, perquè crearia un desequilibri en la demanda i inversions a la zona, opinen.