Baixa la legalització de locals com a vivendes

L’any passat, l’ajuntament va donar llum verda només a 69 canvis d’ús de local a vivenda, la meitat que un any abans. Són poc més d’una tercera part dels validats el 2019, quan es va arribar a una punta de 208 autoritzacions. La resta, centenars de casos en el mercat immobiliari en aquests moments, han assumit la impossibilitat del canvi (per les característiques de l’espai o la densitat de la finca) però igualment operen com a vivendes de facto. Els nous compradors les destinen sobretot al mercat de lloguer.

El cribratge municipal de peticions el 2023 deixa exactament quatre autoritzacions a l’Eixample i quatre a Ciutat Vella; 10 a Sants-Montjuïc; cinc a les Corts i a Gràcia; nou a Sarrià-Sant Gervasi i a Sant Andreu; vuit a Horta-Guinardó i a Nou Barris, i set a Sant Martí. El consistori atribueix la reducció de vistiplaus a una demanda més baixa, tot i que, a la pràctica, moltes immobiliàries i arquitectes renuncien a intentar-ho (pels costos) si ja saben per endavant que no complirà.

La reducció de reconversions legals es dona a tots els districtes. En els últims anys liderava el transvasament Sants-Montjuïc, que el 2019 va sumar 40 pisos per aquesta via i el 2022 ja en van ser només 25. També despuntava Horta-Guinardó, pels nombrosos carrerons de poc pas amb locals comercials i magatzems tancats durant anys.

Equilibri d’usos

Fonts de l’àrea d’Urbanisme assenyalen que l’ajuntament preveu el canvi d’ús com a mesura per "ampliar el parc residencial", però sense perdre de vista el teixit i la riquesa comercial de la ciutat. Per això, remarquen que "a cada operació es vetlla perquè es compleixin tots els requisits i les vivendes tinguin les condicions d’habitabilitat exigibles per assegurar que s’hi pugui viure en bones condicions".

El consistori emfatitza que la normativa vigent estableix diversos condicionants per poder utilitzar locals de planta baixa com a habitatge, tal com especifica la modificació de l’article 255 de les normes urbanístiques del Pla General Metropolità. Per començar, no ubicar-se en una zona de la ciutat afectada per limitacions de planificacions urbanístiques.

A més, hi ha zones on s’han desenvolupat requisits especials per preservar el comerç de barri i garantir la barreja d’usos. És el cas del nucli de Gràcia, on s’accepten en carrers que no siguin eixos comercials i es condicionen al fet que siguin de protecció, els mateixos criteris que s’apliquen en la modificació del Pla General Metropolità del Clot i el Camp de l’Arpa que es va aprovar inicialment el mes passat. Igual com en el cas del 22@, on en l’"àmbit de teixits de vivenda per consolidar es proposa admetre la vivenda en planta baixa de manera combinada amb l’activitat comercial", afegeixen les mateixes fonts.

Però a més dels filtres urbanístics, és necessari que l’"espai disposi o pugui disposar després de realitzar obres d’adequació" de les condicions mínimes d’habitabilitat que recull el decret 141/2012 de la Generalitat, i que inclouen des de dimensions fins a ventilació. No obstant, fins i tot complint amb aquestes, a Barcelona es compten per centenars els baixos amb mida superior, lluminositat i fins i tot reformes de qualitat que no poden culminar el canvi d’ús perquè incompleixen un factor menys visible: els criteris de densitat. És a dir, la seva legalització suposaria un increment de densitat de vivendes superior a l’admès en la qualificació urbanística del sòl.

Infrahabitatges

"La normativa és local i autonòmica. Si el local incompleix algun d’aquests requisits i, per tant, no pot obtenir la cèdula d’habitabilitat es considera un infrahabitatge i no seria apte per a la residència de persones", rematen des d’Urbanisme. D’aquesta manera, tot i que molts potencials compradors o inquilins solen pensar que els pisos sense cèdula són caus o masmorres sense llum, es pot donar el cas també de lofts o estudis de disseny vetats per ubicar-se en barris molt densos.

Notícies relacionades

Dos clubs de BCN repeteixen al top 10 mundial del 2024

L’‘alcaldessa’ de la nit defensa ampliar l’oferta d’oci nocturn

Qui obté la cèdula i exerceix el canvi d’ús revaloritza substancialment la propietat en el cas de revenda. Però en els últims anys i davant el dèficit d’habitatge que viu Barcelona s’ha estès la pràctica per part d’inversors d’adquirir els espais esmentats (abans o després de reformar-los) amb l’objectiu de llogar-los. A aquests compradors no els afecta que les hipoteques es limitin en locals a un màxim del 60% del preu, ja que solen ser pagaments al comptat. I és que per a molts inquilins, la falta de cèdula no és un problema si el pis ofereix confort i està actualitzat. Prova d’això és que es lloguen amb freqüència per més de 850 euros. I en el cas de cutrepisos hi ha població més vulnerable que els accepta perquè el seu preu és molt inferior a la mitjana (a partir de 650 euros).

És impossible saber quantes vivendes sense cèdula s’estan comercialitzant actualment als portals immobiliaris. Alguns anuncis ho diuen explícitament, però molts d’altres només esmenten que són "baixos" sense detallar si s’hi pot residir legalment. A Idealista, per exemple, dels gairebé 14.000 pisos en venda anunciats, un total de 1.418 corresponien aquest dilluns a plantes baixes. Els preus dels pisos en venda sense cèdula van des dels 52.000 euros en barris perifèrics –en molts casos, amb okupes dins– fins a més de 200.000 euros per dissenys "novaiorquesos" i fins i tot dimensions de més de 100 metres quadrats.