La venda de pisos ocupats prolifera a Barcelona i alimenta un ‘negoci’ paral·lel de desocupacions pagades

En l’últim trimestre del 2024 aquest submercat va representar un 3,5% de l’oferta anunciada a la capital catalana a Idealista. Amb 723immobles, és la xifra més alta d’Espanya, segons un recent informe del portal. La proliferació d’anuncis amaga una realitat heterogènia dins de les vivendes: ocupacions delictives, inquilins vulnerables que no han pogut fer front al lloguer, persones sense llar que han trobat un empara temporal precari, infrahabitatges utilitzades per màfies... Cada cas és diferent.

No obstant, l’abundància d’aquest tipus d’estoc ha atret un pervers negoci: compres oportunistes i buidats extrajudicials. El propietari, ja sigui un particular o una empresa, es veu forçat a vendre molt per sota del preu de mercat, fins i tot per menys de la meitat. Una temptació per a inversors que compren al comptat i busquen un mètode ràpid i discret per buidar el pis al més aviat possible, reformar-lo i tornar-lo a vendre amb un voluminós marge de benefici. Diversos mitjancers consultats confirmen a EL PERIÓDICO que és habitual oferir als ocupants una compensació en negre de quatre o cinc xifres. Prefereixen àmpliament el pagament sota mà a les controvertides empreses de ‘seguretat’ que desocupen pisos mitjançant coaccions i amenaces.

Filtre de cerca especial

Qualsevol comprador que busqui vivenda a la ciutat o municipis de l’entorn a través de portals immobiliaris descobrirà que si les ordena per preu més baix les primeres posicions les copen les vivendes «ocupades il·legalment», no inquilins amb contracte. Fins fa poc eren una part residual del mercat, però ara estan en augment fins al punt que l’esmentada plataforma immobiliària ja compta amb un filtre de recerca per a aquest tipus d’operació, tot i que això no significa que tota aquesta oferta s’identifiqui amb ell perquè no és obligatori. A Barcelona les opcions comencen per 45.000 euros per un baix de 4¹ m2 a Trinitat Vella.

En aquests moments, apareixen anunciades amb aquesta etiqueta a la ciutat més d’un centenar de vivendes que es concentren sobretot en barris perifèrics. Per exemple, Nou Barris aglutina més d’una quarta part, igual com Sant Martí, i en menor mesura Sants-Montjuïc, tot i que emplaçats sobretot al barri de la Marina del Port. Tot i que tampoc falta algun cas a l’Eixample o Gràcia. L’oferta de la capital catalana està gairebé empatada amb Badalona i l’Hospitalet, i en menor mesura Cornellà. A la província de Barcelona el cercador dona amb un miler d’exemples identificats, tot i que l’estudi d’Idealista va detectar un total de 6.778 en l’últim trimestre del’any, cosa que va suposar que el 7,6% de l ’oferta tenia aquestes característiques.

Treure’s de sobre un «problema»

En el cas de Barcelona ciutat, el percentatge és més baix (3,5%), però en canvi és al capdavant en xifres absolutes amb els 723 immobles que han caldejat aquest mercat, «inconcebible en altres països europeus», on la usurpació es combat amb judicis ràpids o fins i tot amb intervenció policial immediata, assenyalen fonts de l’àrea jurídica de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona. La complexitat dels processos, amb una saturació en jutjats catalans que porta a assolir els dos anys d’espera per a la recuperació d’una vivenda, és el detonant que fa que molts propietaris, siguin particulars sense recursos per afrontar aquesta via o entitats immobiliàries vinculades a bancs, optin per vendre a baix preu per treure’s de sobre «un horitzó de problemes», resumeix Emiliano Bermúdez, subdirector general de Donpiso.

Per «política d’empresa», la immobiliària ja no treballa amb aquest tipus de producte perquè la seva gestió estressa el procés de venda, relata el directiu, i comporta freqüents complicacions. Però confirma l’auge d’aquest submercat. Per al propietari suposa vendre amb descomptes del 30 al 60% sobre el preudel moment, a canvi d’evitar un procés legal llarg i en què és complex aclarir la vulnerabilitat de tots els ocupants, així com «dolors de cap» i despeses de reparació de l’habitatge quan s’arribi a recuperar, ja que generalment queden en «pèssimes condicions». «La gent es cansa i ven si pot», manté.

Però a l’altre costat de la balança se situa un comprador interessat en l’assumpte, que gairebé sempre és uninversor, fins i tot «petit però disposat assumir riscos» a canvi del preu. No és una compra que realitzin compradors primerencs o necessitats d’hipoteca, ja que el finançament bancari és inviable al «resultar impossible la taxació, si no es pot accedir a l’ interior de la vivenda», emfatitza Carles Solé, coordinador de Formalització Hipotecària de Tecnotramit, que posa èmfasi en el fet que aquest fenomen està arrencant un «volum important» del mercat immobiliari als compradors tradicionals.

«Al final s’acaba fent negoci amb aquesta situació», afegeix, en la mesura que alguns compradors han ‘professionalitzat’ aquestes adquisicions. Es tracta d’inversors que, més que esperar sentències durant mesos o anys, compten amb advocats o mediadors per arribar a acords econòmics. Com compren barat, reserven ja un percentatge determinat per oferir a l'okupa, i donen per feta la rehabilitació integral. Tot i aquesta despesa i amb els riscos, les operacions són rendibles per als qui s’hi dediquen i compten amb certa infraestructura, puntualitza Bermúdez. I Solé precisa que és important que el dia de la venda davant notari quedi reflectit per escrit l’estat de l’immoble, perquè no hi hagi posteriors queixes.

Preus i compensacions

Algunes empreses que ofereixen aquests pisos, consultades per aquest diari però que demanen anonimat, expliquen que les compensacions que han ofert a okupes perquè marxin poden anar dels 3.000 als 20.000 als 20.000 euros, fins i tot més si es tracta d’una casa gran o un edifici. Moltes vegades suposa entorn del 10% del preu decompra. Però en funció del perfil de l’ocupant, en uns quants casos l’acord pot implicar proporcionar-li un altre lloguer assequible. Es dona fins i tot la circumstància de compradors que abans de materialitzar l’adquisició ja contacten amb l’okupa i comencen a temptejar la negociació, per assumir menys riscos o preparar la seva sortida ràpida.

Notícies relacionades

La Mina reclama un pla per actuar en cas d’incidents greus

Sant Adrià estrena un resort de luxe de 53.000 metres quadrats

L’oferta que pot trobar-se anunciada en aquests moments va de 45.000 euros a un cas excepcional de 640.000 per 1⁶ 9 m2 a l’avinguda de Josep Tarradellas, tot i que el límit de la resta és de 340.500 euros per un pis de 85m₂ al Poblenou. Es pot destacar que un 85% dels casos són a la franja per sotade 200.000euros.

Des d’Idealista, que a tot Espanya va comptabilitzar més de 20.000 casos en aquest període, Francisco Iñareta, ho considera «un llast més per a la recuperació de l’oferta al mercat». El mateix portaveu afegeix que afecta la percepció que tenen del mercat els propietaris i «fomenta la desaparició de vivendes de lloguer».