¿Com es poden reclamar les despeses de la hipoteca després de la sentència del Suprem?

L’impost d’actes jurídics documentats (AJD) representa l’import més gran de les despeses d’hipoteca i, fins ara, els bancs es negaven a assumir aquestes despeses. En una hipoteca mitjana (150.000 euros) el conjunt de despeses pot ascendir a uns 5.335 euros. S’inclouen 314,6 euros en despeses de gestoria, 443 euros de registre, 978 euros de notaria i 3.600 euros per l’impost, el més rellevant (que oscil·la entre l’1% i el 2% de la quantia en funció de la comunitat autònoma). Aquest càlcul deixa fora la taxació, que cap entitat està cobrint. El client pot triar una taxació externa.

La sentència de la Sala Contenciosa Administrativa del Suprem té conseqüències importants. La primera és que accepta que també una empresa i un autònom que hagi constituït una hipoteca per raons professionals puguin reclamar les despeses de constitució. "Fins ara només podia fer-ho el consumidor individual", explica Óscar Serrano, advocat del Col·lectiu Ronda.

Una altra de les conseqüències és que la nova sentència determina que el subjecte passiu de l’impost serà el creditor hipotecari i no el deutor, amb la qual cosa resol les diferències entre la mateixa sala contenciosa administrativa i la Sala Tercera del Civil, que ha resolt sentències contradictòries sobre això. Amb aquesta última queda clar que el responsable d’aquestes despeses és el banc.

Dues vies de reclamació

Una vegada aclarit qui és el responsable, ¿com es pot reclamar? Segons explica Serrano, hi ha dues vies: la primera és administrativa i la segona, judicial. A Catalunya, consumidors i empreses poden iniciar un procediment de devolució d’ingressos indeguts a la Generalitat, que és l’Administració que s’encarrega de recaptar l’impost d’actes jurídics documentats (el registre de la hipoteca). La Generalitat haurà de tornar l’impost cobrat al client i carregar-lo al banc. Caldrà veure fins a quin punt el Govern assumeix la sentència. 

No tots els especialistes consideren aquesta fórmula com la més eficaç. "Nosaltres considerem que la via judicial és més efectiva", explica Francisco García, director jurídic d’Arriaga i Associats, despatx que tramita més de 40.000 demandes per clàusules abusives d’hipoteca. En el cas de la via administrativa tan sols es pot reclamar pelsimports pagats en els últims quatre anys, que és quan es determina la prescripció fiscal.

L’alternativa judicial, per la seva banda, permet al consumidor reclamar per la jurisdicció civil al·legant l’abusivitat de la clàusula cinquena dels crèdits hipotecaris que implica l’import i la distribució del pagament de les despeses de constitució d’hipoteca. "Prèviament se li ha de reclamar al banc la devolució del que s’ha pagat", explica García. El més habitual és que l’entitat financera no es faci càrrec d’aquesta devolució –això ha passat fins ara– i que al client no li quedi mes remei que presentar una demanda judicial. La clàusules abusives no prescriuen, així que la reclamació es pot impulsar fins i tot en el cas que la hipoteca hagi sigut ja cancel·lada. Al final dependrà del jutge el desenllaç d’aquesta reclamació partint de la doctrina jurídica. De fet, fonts financeres han assegurat que, al tractar-se d’un canvi de llei, només es faran càrrec de les despeses de les noves hipoteques, però no de les anteriors a la sentència.

Les pràctiques habituals

Fins ara, la banca ha optat per assumir en les seves hipoteques les despeses que els jutges han decidit que els corresponen després de les diferents sentències del Suprem. Però rebutgen fer-se càrrec de les que la justícia no els atribueix. En aquest sentit, hi ha certa unanimitat en el sector respecte a acceptar les despeses de gestoria, registre i part de les de notaria. Tot i que no totes les entitats les accepten i algunes simplement les comparteixen amb el client. En el que sí que hi ha hagut unanimitat és a l’hora de rebutjar les despeses relacionades amb els impostos (actes jurídics documentats) i els de taxació. Cap banc els assumeix en els seus nous crèdits, malgrat que en les disputes judicials s’ha donat la raó al client en alguns casos.

Notícies relacionades

El Suprem deixa en suspens qui pagarà l'impost de les hipoteques

Un col·lectiu demana al Parlament que flexibilitzi les cèdules d’habitabilitat

També hi ha una gran coincidència en el sector a l’hora de no acceptar les reclamacions relacionades amb hipoteques passades. “Si ens arriba alguna reclamació del client sobre operacions antigues, interpretem que no correspon la devolució de les quantitats pagades”, afirmen fonts d’una entitat financera. Consideren que la nul·litat del “pacte de repartiment de despeses” no comporta el reemborsament de les despeses que el client ha satisfet a tercers (notari, registrador, gestoria i impost). “Algunes entitats financeres han optat per posar una clàusula a les hipoteques en què es precisa que el client està d’acord amb el pagament d’aquestes despeses per evitar que reclami”, comenta Montse Serrano, del Col·lectiu Ronda per descriure l’actitud del sector pel que fa a aquesta qüestió. 

Vuit milions d’hipotecats

Els advocats que defensen els afectats pel pagament de les despeses de constitució d’hipoteca afirmen que la factura per als bancs pot acabar sent molt superior a la que han de pagar per les clàusules terra. Ningú s’acaba d’aventurar a posar una xifra, però treuen les seves conclusions del fet que hiha vuit milions d’hipoteques constituïdes en vigor. Si el volum mitjà de les despeses pagades ascendeix a uns 5.000 euros, és clar que la xifra supera amb diferència els 5.000 milions que han d’afrontar els bancs per les clàusules terra. Una altra cosa, no obstant, és que totes les persones que han arribat a constituir una hipoteca acabin reclamant a la seva entitat les despeses sufragades.