El somni improbable de les hipoteques gratis

El gran negoci dels bancs danesos és actuar com a mitjancers entre compradors de vivenda i inversors immobiliaris. Les entitats deixen diners a través de les seves hipoteques i després n’ajunten algunes amb característiques similars en un bo (el que es coneix com a titulització) i el venen a inversors. Aquesta pràctica, si bé també es dona en altres països, com Espanya, en el cas de Dinamarca és més habitual, tal com assegura en un informe Help My Cash. Per tant, la seva font d’ingressos no són els interessos de la hipoteca, sinó les comissions per l’obertura del préstec o per la seva venda a tercers.

D’altra banda, el Banc Central de Dinamarca manté des del 2012 una política de tipus d’interès en negatiu amb l’objectiu d’assegurar la paritat de la corona danesa amb l’euro i així estimular el consum. A més, Elisabet Ruiz-Dotras, professora d’Estudis d’Economia i Empresa de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC), recorda que Dinamarca, igual que passa amb altres països de l’entorn europeu, «es troba en un moment de recessió» i d’escassa despesa personal. Per tant, estan prenent una sèrie de decisions d’estímul econòmic per intentar «que baixi el preu del diner, perquè hi hagi més demanda i perquè la gent demani més préstecs, cosa que es tradueix en més inversió i més consum». 

¿Ho podríem veure a Espanya?

Així doncs, ¿seria possible veure una cosa similar a Espanya? Ruiz-Dotras ho té clar: «Sí que és possible, però poc probable». La professora de la UOC insisteix que Dinamarca ho ha pogut fer perquè té la seva pròpia divisa i el seu propi banc central, a més d’un mercat hipotecari diferent.

Des de HelpMyCash també consideren que és «improbable» perquè suposaria renunciar a una de les seves principals vies d’ingressos. El model hipotecari espanyol és molt més tradicional: el banc deixa diners al client perquè compri una casa i en treu un marge amb els interessos del préstec hipotecari. En conseqüència, «bona part del benefici que obtenen les entitats al concedir hipoteques prové dels interessos aplicats, a diferència del que passa a Dinamarca», expliquen els experts de HelpMyCash.

A més, l’oferta de vivendes a Dinamarca és més petita i hi ha una demanda més gran, cosa que redueix el risc que baixin els preus d’aquests immobles. Això explica, en part, que els seus bancs s’atreveixin a fer titulitzacions, una pràctica que és molt menys habitual a Espanya. Segons l’Associació Hipotecària Espanyola,al país només estan titulitzades al voltant d’un 14% de les hipoteques.

Un altre punt important a tenir en compte és que les entitats financeres d’Espanya tenen actualment problemes de rendibilitat, «cosa que fa menys probable que decideixin deixar de cobrar interessos pels seus préstecs hipotecaris a tipus fix», assenyalen des del comparador. 

Si aquest tipus de crèdit immobiliari es comercialitzés a Espanya caldria tenir clar que res és gratis, ni les hipoteques al 0%. José María Alcañiz, professor del Centre d’Estudis Financers (CEF), explica que aquest producte en tindria d’altres vinculats per assegurar-se una sèrie d’ingressos: domiciliació de nòmines, de rebuts, un contracte d’assegurança de vivenda... «Et podran donar la hipoteca a tipus zero, però sempre que et regalen alguna cosa hi ha una estratègia darrere», assegura la professora de la UOC. 

Sense hipoteques al 0%, però sí a l’1%

A Espanya no hi ha hipoteques fixes al 0%, però hi ha bancs que apliquen tipus tan baixos que fins i tot arriben a l’1%. La Hipoteca Fixa de BBVA té un interès de l’1% si es tornen els diners en un termini de fins a 15 anys. Molt de prop la segueix la Hipoteca A la Teva Manera Fixa, de My Investor, que té un tipus d’interès de l’1,09%, també amb el termini de fins a 15 anys. Si el client vol un termini de devolució més ampli, de 20 anys, la Hipoteca Real Madrid de Liberbank ofereix un interès de l’1,15%. D’altra banda, la Hipoteca Fixa Online del Banco Santander a 20 anys té un tipus de l’1,2%.

Ara bé, per aconseguir aquests tipus d’interès s’han de contractar una sèrie de productes vinculats. En els casos del BBVA i Liberbank, el client haurà de domiciliar-hi la nòmina, contractar una assegurança de la llar i una altra de vida. Pel que fa a My Investor, a més, el client haurà de contractar un pla de pensions. La hipoteca de Banco Santander és més estricta en aquest cas, ja que només concedeix el 60% del valor de l’immoble i s’hi ha de domiciliar la nòmina i contractar un pla de pensions, assegurança de la llar i de vida.

L’euríbor compleix 5 anys en negatiu

Els bancs tenen un altre front obert en la qüestió de les hipoteques, però en aquest cas en la categoria de variables. La majoria dels crèdits immobiliaris variables estan subjectes a l’euríbor, que cotitza en negatiu des de fa cinc anys. El 5 de febrer del 2016, aquest índex va baixar per primera vegada del llindar de zero al marcar -0,002%. Ara se situa en el -0,503% (a tancament de gener), cosa que beneficia els hipotecats, però redueix els guanys dels bancs. 

D’aquesta manera, els ciutadans amb hipoteques variables que revisin la seva hipoteca aquest mes veuran un descompte important en la seva quota. Per a una hipoteca a 30 anys de 300.000 euros amb euríbor +0,99% l’estalvi total serà de 373,92 euros. Mentre que cada mes pagaran 31,16 euros menys, i passaran dels 929,60 euros que pagaven fins ara als 898,44 d’ara, segons els càlculs d’iAhorro.

Amb aquestes dades a la mà, si l’euríbor continua caient, ¿els bancs haurien de pagar als clients? L’OCU ha començat una campanya per reclamar l’aplicació dels interessos negatius de les hipoteques, ja que apunten que en moltes de les hipoteques firmades entre el 2006 i el 2010, el diferencial aplicable és inferior a 0,5%, per la qual cosa sortiria un tipus negatiu.

Però aquesta exigència xoca amb la llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, que va entrar en vigor el 16 de juny del 2019, i que tenen un apartat que ho deixa clar: «L’interès remuneratori en les esmentades operacions no podrà ser negatiu». És a dir, el banc no podrà pagar al client per una hipoteca i marca zero com el terra. Però per a les hipoteques anteriors no hi ha res escrit, per la qual cosa el Banc d’Espanya deixa en mans dels tribunals la possibilitat que aquells hipotecats amb un préstec que registri ara un interès negatiu per la caiguda de l’euríbor recuperin diners.

El professor Alcañiz assenyala que sembla «molt difícil» que aquesta devolució pugui ocórrer, ja que suposaria moltíssims diners per als bancs. . Però Elisabet Ruiz-Dotras apunta que el client «hi té tot el dret i que hauria de ser així», tot i que matisa que el més normal és que no s’aconsegueixi res llevat que es recorri a la justícia de la Unió Europea. «És difícil perquè és una minoria, perquè ha de ser gent que va contractar una hipoteca variable gairebé sense diferencial», afirma.

Notícies relacionades

Hipoteques verdes, l’empenta per a la casa ‘eco’

L’OCU reclama l’aplicació de l’interès negatiu de les hipoteques

Malgrat que l’euríbor porta en negatiu molts anys, les hipoteques a tipus fix constituïdes van augmentant a poc a poc. Segons les dades de l’Institut Nacional d’Estadística (INE), el novembre del 2020 (última dada disponible) es van registrar 28.756 hipoteques sobre vivendes. I el 49,2% es va constituir a tipus fix. Un percentatge que creix amb força en els últims anys. El mateix mes del 2019, el percentatge d’hipoteques noves a tipus fix era del 45%; del 39%, el 2018; i del 3,5%, el 2010.

La por que l’índex de referència torni a pujar al 5%, com els anys previs a la crisi econòmica, i la seguretat de saber el que es pagarà mes a mes fa que les hipoteques a tipus fix siguin més demandades, tot i que els experts coincideixen en què l’euríbor encara trigarà a tornar al camí positiu, però una hipoteca se sol firmar per a un llarg període de temps (10,15, 20 o fins i tot 30 anys) «i poden passar moltíssimes coses en tot aquest temps», puntualitza Ruiz-Dotras. «La gent prefereix estabilitat. L’ésser humà no està preparat per a la incertesa, per la qual cosa t’allunyes de tot allò que la genera», afegeix. Els bancs també potencien aquest tipus d’hipoteques donant més facilitat al client per contractar-la, perquè els beneficia econòmicament i, tal com apunta la professora de la UOC, «ells també prefereixen la certesa».