¿Com vendre una casa heretada?

La tendència ha continuat, tot i que no amb màxims, però sí que amb creixements respecte a anys anteriors. El febrer del 2021 (última dada disponible), les vivendes transmeses per herència van assolir les 16.552 operacions, un 14% més que el 2020. Es pot ressaltar que aquesta tipologia suposa el 20,5% de les operacions totals de transmissió de vivenda. Una de les raons d’aquest augment és per la incidència del virus en una mortalitat més gran. La pandèmia ha causat més de 78.500 morts, segons dades del Ministeri de Sanitat. Una conseqüència d’això ha sigut, tal com assenyalen des de la xarxa immobiliària Comprarcasa, l’augment en les gestions immobiliàries d’herència, sobretot després de l’estiu.

Acceptar l’herència

Heretar una vivenda comporta una sèrie de tràmits, impostos i obligacions, que cal tenir en compte, sobretot si després es vol vendre l’immoble. Des de Xarxa Immobiliària Comprarcasa recorden que vendre una casa heretada és possible, però cal estar en possessió dels documents legals requerits, acceptar davant notari l’herència i pagar els impostos corresponents.

Ricardo Sousa, ceo de Century 21 Espanya, explica que la millor opció per gestionar una vivenda heretada és comptar amb l’assessorament immobiliari. Tanmateix, puntualitza que el primer que cal fer és conèixer si el mort té testament i sol·licitar les últimes voluntats. Després s’ha de realitzar l’herència a títol d’inventari i acceptar-la per part dels hereus.

En el cas que el difunt hagi mort sense haver fer testament, es produeix la successió segons el Codi Civil. L’herència passa als parents descendents directes del difunt. En el cas que no n’hi hagués, llavors passaria a familiars ascendents, al viudo o viuda o a l’Estat.

La part d’acceptar l’herència és la més important per poder vendre aquesta vivenda, ja que un cop s’hagi acceptat i firmat per tots els hereus, l’operació es pot realitzar sense cap impediment. Sousa explica que una vegada fet aquest pas, el procediment que s’ha de seguir és, primer, liquidar l’impost de successions determinat per la comunitat; segon, inscriure l’escriptura d’acceptació al Registre de la Propietat i pagar la plusvàlua municipal.

María Matos, directora d’estudis i portaveu de Fotocasa, adverteix que, de mitjana, les vivendes procedents d’herències solen vendre’s entre el 10% i el 20% per sota del seu preu. Matos aconsella que abans de posar a la venda la vivenda se li faci «un rentat de cara». Així, explica que en el cas de les vivendes en què han passat els seus últims anys persones grans, «és molt freqüent que ofereixin un aspecte poc atractiu i que necessitin diferents reparacions». 

I per descomptat, destaca la directora d’estudis de Fotocasa, cal tenir en compte que la venda d’una vivenda suposa un increment al patrimoni dels propietaris, que en aquest cas en són els hereus. Per tant, la manera de declarar l’esmentat increment patrimonial serà a través de l’IRPF a la declaració que es presenti un any després de realitzar la venda.

La part del comprador

D’altra banda, el comprador d’una vivenda heretada també ha de tenir en compte una sèrie de qüestions, tot i que si els hereus han fet bé tots els tràmits no hi haurà problema. José Miguel Tabarés, vicedegà i portaveu del Col·legi de Registradors, explica que com en qualsevol compravenda, el comprador ha de demanar una nota simple al Registre de la Propietat per comprovar qui és el propietari i les càrregues de la vivenda.

Notícies relacionades

El somni improbable de les hipoteques gratis

Un col·lectiu demana al Parlament que flexibilitzi les cèdules d’habitabilitat

«Si la vivenda tingués un propietari que no és el que ofereix la venda, caldrà formalitzar aquesta transmissió anterior. I el mateix si ens trobem amb una hipoteca: caldrà realitzar la consulta a l’entitat financera per cancel·lar-la», comenta Tabarés.

En el cas de comprar una vivenda amb hipoteca, tal com assenyala el portaveu, hi ha dues opcions. La primera, que és la més habitual, és que el venedor amb els diners que rep de l’operació cancel·li la hipoteca i es quedi lliure de càrrega. L’altra opció, que passa molt poc, és que el comprador i el banc mantinguin aquesta hipoteca i modifiquin les condicions en funció de les noves circumstàncies.