Vivenda pels núvols: ¿exuberància o bombolla?

Aquella crisi, iniciada als Estats Units, es va gestar en ple cicle de bonança econòmica amb uns tipus d’interès innecessàriament baixos que van alimentar la fantasia col·lectiva que els preus mai baixarien. Sota aquell miratge, massa gent va contraure préstecs que no podia pagar. Sempre amb l’activa connivència de bancs, companyies d’assegurances i tota mena de xiringuitos financers, més interessats a fer caixa amb les comissions i a traspassar a d’altres els riscos d’impagament que d’assegurar-se que els seus clients tenien el mínim de solvència per tornar les hipoteques. 

«Ara la situació és diferent», assegura la investigadora de Bruegel, Rebecca Christie. «Els bancs han endurit els seus requisits per a la concessió de crèdits, la gent que està demanant les hipoteques té nivells més alts de solvència i molta gent acabalada està pagant en efectiu». Tots els experts coincideixen que els estàndards dels bancs han millorat considerablement. Ja no es concedeixen massivament hipoteques a gent sense feina o clients incapaços de posar ni tan sols una entrada. Les dades dels Estats Units així ho suggereixen. 

Solvència dels compradors

Entre el 2004 i el 2007, només una quarta part de les hipoteques es van atorgar a clients amb un nivell alt de solvència, segons dades de ‘The Economist’. Aquesta xifra va passar a ser el 60% el 2019 i va augmentar fins al 73% el primer trimestre del 2021, després que els bancs temessin que la crisi desencadenada per la pandèmia infectés el sector financer. Un altre possible barem són les hipoteques porqueria (subprime), concedides a clients d’alt risc. De representar fins al 20% de tots els préstecs hipotecaris en els anys previs a la punxada de la bombolla, han passat a ser només l’1,4% a principis d’aquest any. 

Els grans actors del mercat són avui les classes acomodades, les grans fortunes i els fons d’inversió. I el punt de partida, en cas que les coses es torcin, és millor. La majoria de les llars estan avui bastant menys endeutades que el 2008. «No hi ha senyals potents que s’estigui produint una bombolla immobiliària impulsada pel crèdit al conjunt de la zona euro», va dir al juny la presidenta del Banc Central Europeu, Christine Largarde, una opinió semblant a l’expressada per la Reserva Federal nord-americana. Sí que va admetre, en canvi, que els mercats residencials en alguns països presenten «vulnerabilitats» que podrien desencadenar una «correcció de preus». El pas indispensable perquè punxin les bombolles.

Ciutats amb risc de bombolla

El banc suís UBS situa Munic, Frankfurt, París, Amsterdam, Zuric i Estocolm com les ciutats europees amb més risc de bombolla. «S’observen signes de sobrevaloració en alguns mercats, però no de forma generalitzada globalment», diu el servei d’anàlisi de Caixabank al seu informe més recent. «En aquests casos, a més, es tracta d’una tendència que ja s’observava abans de la pandèmia». 

Notícies relacionades

La pandèmia dispara els preus de la vivenda al món

El temor d’una bombolla immobiliària torna a Espanya

Perquè existeixi una bombolla immobiliària, remarquen els experts, no n’hi ha prou amb preus inflats. S’ha de construir més del que pot absorbir el mercat, aquelles urbanitzacions sense veïns i aquells pobles fantasma aixecats per promotors sense escrúpols que va deixar la crisi del 2008. Una circumstància que no es dona actualment en gaires països, després que les restriccions de la pandèmia i els seus efectes col·laterals sobre els preus de les matèries primeres frenessin la construcció. Als EUA, per exemple, l’inventari de vivenda al mercat és el més baix dels últims 40 anys, segons la revista ‘Fortune’. 

Res d’això significa que un no s’hagi de preocupar pel boom que torna a planejar sobre el mercat immobiliari. Ni reguladors ni bancs van veure fa més d’una dècada el que estava a punt de passar. «Els pròxims mesos seran crítics», afirma des de la Reserva Federal de Dallas Enrique Martínez-García. «Si els preus continuen creixent a aquest ritme quan l’oferta es torni a incrementar, tindrem un senyal bastant clar d’una possible bombolla».