Les vivendes heretades es poden vendre sense esperar hereus inesperats

La supressió d’un article de la llei hipotecària anuncia una agilitació i eliminació d’incerteses en les operacions de compravenda de vivendes a Espanya. És l’opinió majoritària al sector immobiliari espanyol. En concret, se suprimeix l’article 28, que establia que les inscripcions de finques o drets reals adquirits després d’una herència o llegat no farien efecte fins dos anys després de la mort en previsió de l’aparició d’hereus inesperats. El canvi legal va ser publicat al ‘Butlletí Oficial de l’Estat’ (BOE) el 3 de juny, però ha entrat en vigor aquest divendres.

Fins avui, en qualsevol procés d’herència no era possible vendre per exemple la casa heretada fins passats dos anys de la mort del propietari per si apareixia un fill il·legítim, per exemple. A efectes pràctics, la venda es registrava al registre de la propietat, però quedava una anotació preventiva que estava subjecta a la clàusula de l’article 28. Passats els dos anys, ja se sabia que la propietat era lliure. Ara qualsevol operació de compravenda subjecta a aquesta limitació serà lliure, és a dir, té caràcter retroactiu.

Morts per la pandèmia

Amb la pandèmia i la mort de molta gent gran, el sector immobiliari ha rebut una injecció important d’estoc de vivendes per a venda i lloguer. Amb el canvi legal d'aquest divendres, les compres de vivendes heretades que en el passat requerien una advertència per part dels notaris als compradors, ja deixen de tenir vigència. Fins ara, moltes d’aquestes operacions podien bloquejar-se o ser susceptibles de desconfiança, pel risc que comporten per al comprador, ja que, si en els dos anys posteriors a la compra es reclamés la propietat a l’hereu forçós (un fill il·legítim), el comprador no podria negar-se a tornar-la. Però, a canvi, el comprador hauria de continuar pagant la hipoteca concedida pel banc.

Raons històriques

En qualsevol cas, els casos conflictius han sigut molt pocs en els últims anys, tot i que en el passat tenia rellevància perquè permetia que els fills d’espanyols emigrats tinguessin temps d’assabentar-se de la mort i tornar a Espanya i així poder reclamar la seva part de l’herència. En cas de dubte, l’article 28 de la llei hipotecària podia suposar un motiu de regateig en el preu final de venda, però en els casos més dubtosos podia fins i tot bloquejar les operacions durant dos anys. En fonts d’immobiliàries, s’intueix que els preus de les vivendes heretades podrien reflectir a partir d’ara un petit increment. A més, aquesta derogació té caràcter retroactiu, per la qual cosa els bancs haurien de reduir taxes de risc en les operacions hipotecàries amb vivendes heretades recentment. Els criteris a l’hora d’emetre una taxació per a la concessió d’una garantia hipotecària no es veuen afectats.

Certament, la pandèmia ha provocat un considerable augment d’herències de vivendes. Segons l’INE, entre el gener i el juny es van comptabilitzar 103.116 transmissions de la propietat de vivendes per herències en el conjunt d’Espanya, cosa que llança una mitjana de pràcticament 570 al dia. Es tracta de la xifra més alta registrada de la sèrie històrica que va començar el 2007.

Més herències a Catalunya

Notícies relacionades

Un col·lectiu demana al Parlament que flexibilitzi les cèdules d’habitabilitat

Puig: "La família mira al següent trimestre i a la següent generació"

Catalunya va ser la comunitat autònoma on es van produir més herències de vivendes en els cinc primers mesos de l’any, amb gairebé 18.000. La segueix de prop Andalusia (17.225), i a distància, el País Valencià (13.610) i Madrid (13.358). Les següents regions més destacades són Castella i Lleó (6.553) i el País Basc (5.246). La Rioja és l’única comunitat on s’han heretat menys vivendes en el primer semestre de l’any (1.026 unitats), mentre que les ciutats autònomes de Ceuta i Melilla tanquen el rànquing nacional, amb 100 i 84 transmissions d’aquest tipus entre el gener i el juny.

Homenatges

La venda d’aquest tipus d’immobles és considerada un guany patrimonial, tributant en l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) i l’any en què es realitzi la venda de la casa. El guany tributa en la base imposable de l’estalvi, per la qual cosa s’ha de declarar d’aquesta manera en la declaració de la renda. El cost de l’herència depèn del grau de parentiu, i arriba per exemple en el cas d’entre oncles i nebots al 33% en el cas de Catalunya, per exemple. Per això, és important la venda de la vivenda en un termini ràpid per poder afrontar la situació econòmica que pot obrir l’acceptació d’una herència amb immobles però sense actius líquids. En cas de venda d’una vivenda heretada, s’ha de declarar el guany patrimonial generat, prenent com a referència el valor de l’immoble a efectes de l’Impost sobre Successions i Donacions, més despeses inherents a l’adquisició com a valor de l’habitatge. Per la venda d’una vivenda heretada cal pagar l’impost de plusvàlua municipal, i qui hi està obligat és el venedor. No obstant, en cas de venda a pèrdues, el venedor està exempt de pagar aquest tribut, tal com ha declarat el Tribunal Constitucional.