Temor d’un nou ‘catastrazo’

L’expressió ‘catastrazo’ al·ludeix a la pujada fiscal derivada d’una pujada dels valors cadastrals dels immobles i de la seva utilització com a base imposable en determinats impostos, com l’impost sobre béns immobles (IBI). Si puja de cop el valor cadastral puja el que es paga per l’IBI. 

El nou ‘valor de referència’ que assignarà Hisenda a cada immoble no afecta el valor cadastral ni l’IBI, sinó impostos autonòmics que ara tenen com a base imposable el ‘valor de mercat’ i que, a partir d’ara, tindran el nou ‘valor de referència’. El temor a què aquests nous valors siguin més elevats que els de mercat és el que ha fet escampar-se la por d’un ‘catastrazo’, tot i que en realitat no s’estigui parlant de ‘valors cadastrals’.

El propòsit és donar a conèixer els nous valors de referència abans que acabi l’any, a fi que puguin servir de base als fets imposables que es produeixin i declarin a partir del gener que ve. Els canvis no tindran caràcter retroactiu.

De moment, Hisenda, a través de la Direcció General del Cadastre, ha sotmès a informació pública (des del 14 fins al 27 d’octubre) uns preus de referència per zones, per a cadascun dels municipis. Aquesta publicació, segons el Ministeri, és el primer pas per determinar els valors de referència individuals de cada immoble rústic o urbà que es comunicaran a final d’any. 

Els mapes de valors s’han construït a partir dels preus mitjans per zones de les compravendes dels immobles comunicades pels notaris. Les zones no tenen per què coincidir exactament amb un barri o un districte.

Hisenda afirma que no serà així i per assegurar-ho ha establert que només comptarà com a base imposable el 90% del nou valor de referència de cada immoble urbà o rústic. «Amb aquesta mesura es garanteix que el valor de referència no superarà el valor de mercat. Per tant, a l’utilitzar aquest indicador com a base imposable en els tributs citats no es produirà una pujada d’impostos», s’afirma des del Ministeri. Si és així no es podria témer una cosa semblant a «un catastrazo»

Però encara és aviat per saber-ho. D’entrada, és difícil arribar a conclusions sobre les referències de preus per zones que ja ha publicat la web del Cadastre. En el municipi de Barcelona, per exemple, els preus de metre quadrat per zones oscil·len entre els 9.010 euros per metre quadrat a la zona de Nova Mar Bella, els 7.690 euros de passeig de Gràcia o els 1.350 euros per metre quadrat en zones de Barcelona pròximes a Santa Coloma.

 «No tenim prou informació per determinar si les valoracions per zones que s’han publicat coincideixen amb les nostres dades», afirmen des de la societat de taxacions Tinsa. La informació del Cadastre aporta un preu mitjà per metre quadrat i zona sense diferenciar si es tracta de vivenda nova o utilitzada, unifamiliar o col·lectiva, reformada o no... expliquen. A les zones rurals, s’afegeix un problema afegit, i és que el preu mitjà es determina sobre un nombre molt reduït de transaccions.

El canvi del ‘valor de mercat’ pel de ‘valor de referència’ com a base imposable de determinats impostos es va produir en la llei de lluita contra el frau fiscal, publicada al Butlletí Oficial de l’Estat el 10 de juliol del 2021, amb el propòsit –segons el Govern– de posar fi a la litigiositat en els tribunals.

Cada vegada que els departaments d’Hisenda de les comunitats autònomes –competents sobre els tributs afectats– determinaven que el valor declarat en algun d’aquests impostos era inferior al de mercat, el contribuent podia recórrer en els tribunals. La jurisprudència assentada pel Suprem ha acabat determinant que el contribuent tindrà raó sempre que l’administració no hagi determinat prèviament el valor individualitzat de cada immoble amb un pèrit, una cosa materialment impossible.

Per posar fi a aquesta litigiositat, Hisenda, d’acord amb totes les administracions autonòmiques de règim comú –amb les quals ha anat firmant convenis per a això– fixarà un valor de referència per a cada immoble que, segons el compromís, mai podrà ser superior al de mercat.  «La idea no és intentar apujar els valors sinó sortir de la conflictivitat en els tribunals», opina Luis del Amo, secretari tècnic del Registre d’Economistes Assessors Fiscals (REAF). ¿«Això implicarà una pujada tremenda de l’impost? Dependrà de si el valor de referència s’acosta molt al de mercat o no», conclou.

És difícil saber si es complirà l’objectiu. El fet que a partir d’ara la base imposable sigui el ‘valor de referència’ pretén acabar amb el dilema sobre si el valor declarat s’ajusta o no al de mercat, més difícil de determinar, ja que aquest ja no serà clau. 

No obstant, la mateixa llei de lluita contra el frau estableix que «quan els obligats tributaris considerin que la determinació del valor de referència ha perjudicat els seus interessos legítims podran sol·licitar una rectificació de l’autoliquidació impugnant el valor de referència esmentat».