El semàfor de la sobrevaloració de la vivenda a Espanya puja a groc

El Banc Central Europeu (BCE), així, estima que els preus de la vivenda a Espanya registraven al març una sobrevaloració d’aproximadament entre el 5% i el 15%, segons es recull a l’últim informe periòdic sobre els riscos financers a la Unió Europea que va publicar el mes passat. El document, elaborat conjuntament amb la Junta Europea de Risc Sistèmic (JERS), es basa en quatre mètodes de valoració diferents que determinen si els preus estan en línia o no amb el seu valor mitjà des del 1996, amb els principals factors que hi incideixen (com els tipus d’interès, el PIB o l’estoc de vivenda disponible) i amb l’evolució dels ingressos de les famílies (i que s’estima que és financerament convenient que destinin al pagament de la hipoteca o el lloguer, normalment entorn d’un 30% de la renda disponible). 

La sobrevaloració dels immobles residencials espanyols a ulls del BCE està, en qualsevol cas, per sota de la mitjana de la zona euro i lluny de l’entorn del 40% del pic de la bombolla el 2007. La caiguda posterior dels preus va fer que, malgrat la caiguda de la renda disponible de les llars per l’augment de l’atur i la caiguda de salaris, el mercat registrés infravaloració durant diversos anys. No obstant, alguns dels models d’anàlisi de l’organisme europeu van començar a donar símptomes de sobrevaloració en el primer trimestre del 2017. Des de l’últim del 2018, les quatre metodologies que fa servir el banc central indiquen que els preus de la vivenda estan per sobre del nivell en què s’haurien de situar segons la capacitat econòmica de les famílies, una tendència que s’ha accentuat amb la Covid, i que la tendència és que segueixi creixent.

Les autoritats europees no inclouen Espanya entre els països amb una situació immobiliària preocupant, una llista de 18 que encapçalen Luxemburg, Suècia, Dinamarca, Holanda i Noruega. No obstant, el BCE i la JERS adverteixen que els «països que presenten una combinació de mercats de la vivenda sobrevalorats i un sector de llars molt endeutat bé poden estar encaminant-se cap a una bombolla creditícia. Poden enfrontar-se a una crisi sistèmica si els bancs no estan prou capitalitzats per fer front a un augment dels préstecs en mora, així com a una recessió induïda per la depressió del consum intern després de l’esclat d’una bombolla immobiliària». Espanya, en aquest sentit, només incorreria en aquests moments en el primer dels tres factors de risc, però ja és suficient per activar algunes alertes primerenques. 

Atenció però no alarma

La subgovernadora del Banc d’Espanya, Margarita Delgado, va admetre fa uns dies que l’evolució recent dels preus de la vivenda ha despertat l’atenció de la seva institució, si bé va assegurar que no hi ha cap senyal alarmant de moment. «L’increment intertrimestral del preu de la vivenda entre abril i juny del 2021 ha sigut el més elevat en els últims sis anys. Cal analitzar les causes d’aquests increments i veure si es tracta d’una tendència que es consolida o, al contrari, es deuen a motius conjunturals, com l’ajornament de les decisions de compra per la pandèmia unit a l’acumulació d’estalvi per part de les llars en aquells mesos. Dit això, no observem cap signe de desequilibri al mercat», va assegurar.

Notícies relacionades

El Banc d’Espanya s’arma per evitar futures bombolles

La inflació encarirà les hipoteques més ràpid del previst

Al seu últim informe d’estabilitat financera, l’organisme supervisor va apuntar que els quatre mètodes de valoració que fa servir (diferents als del BCE i que, per tant, donen resultats diferents) no ofereixen un resultat concloent, ja que reflecteixen que els preus podrien estar entre aproximadament un 10% sobrevalorats i un 10% infravalorats. Així, els càlculs que apunten la sobrevaloració es basen en la renda de les llars o el PIB, ja que aquestes variables van caure significativament durant la pandèmia, mentre que els preus de la vivenda, no. En canvi, les estimacions que utilitzen només l’evolució passada dels preus reflecteixen infravaloració, a l’haver-se moderat el ritme de pujada d’aquests preus respecte als dels últims anys.

«Hi ha metodologies que no donen sobrevaloració. I per a algunes que l’estimació puntual sí que dona sobrevaloració, la no sobrevaloració tampoc estaria exclosa del rang d’estimacions. Ha augmentat la dispersió dels models, cosa que reflecteix que en aquestes circumstàncies hi ha més incertesa de l’habitual. Hauríem de tenir més certeses perquè la nostra avaluació global passés a ser de sobrevaloració, cosa que és compatible amb què en determinades àrees sí que hi ha fenòmens d’aquest tipus. El que passi en els pròxims trimestres i la nostra valoració de la situació serà el que determini si cal començar a actuar», apunten fonts del Banc d’Espanya.