Guanyar fins a un 30% amb la vivenda

Al seu torn, el ritme a què es fan les operacions també s’ha anat recuperant de forma progressiva i les últimes dades disponibles, corresponents a l’agost, recullen una alça del 57,9%, fins a les 49.884 transaccions, el volum més gran aquest mes des del 2007, segons l’Institut Nacional d’Estadística. La xifra suposa el sisè repunt consecutiu d’un any en què s’ha tornat a posar de manifest que quan els espanyols tenen diners a la butxaca, solen decantar-se pels immobles.

«Sens dubte, trobem la vivenda com un valor refugi, davant les tendències inflacionistes de l’economia, la falta de prou remuneració dels dipòsits bancaris i la renda fixa», apunta Samuel Población, director nacional de Residencial i Sòl de CBRE Espanya. Actualment, l’estalvi s’enfronta a les mossegades de la inflació, que al setembre va escalar fins al 4%, i els tipus d’interès, que en mínims històrics redueixen els retorns a la mínima expressió (pocs dipòsits ofereixen rendiments d’un punt percentual). Si s’afegeix «que la banca ofereix unes hipoteques en condicions molt avantatjoses, tant a tipus fix com variable», invertir en vivenda es presenta com «una opció excel·lent», afegeix Población.

Revisant el mercat espanyol, el sector es va apuntar en els nou primers mesos del 2021 un volum d’inversió de 7.842 milions d’euros, el 16% més que un any abans, segons xifres provisionals de CBRE. I les previsions d’aquesta consultora immobiliària apunten que l’exercici tancarà amb una inversió d’11.000 milions.

A la caça de rendibilitat

Així les coses, ¿és bon moment perquè un particular amb cert múscul financer aposti per la vivenda? «Definitivament, sí», afirma Edoardo Corda, conseller delegat de Briwell Group, que ho planteja tant per als perfils amb «diners estancats en un compte corrent que està generant un 0% d’interès», com per qui hagi de recórrer a una hipoteca per complementar el matalàs d’estalvi. «Encara amb aquest condicionant, l’opció d’invertir en totxo continua sent molt convenient», assenyala, ja que per molt baixa que sigui la rendibilitat, Corda creu que el particular podria guanyar més d’un 4%.

Fent cas de la guia més habitual sobre aquests potencials guanys, que és la rendibilitat bruta per lloguer (rendiment mitjà que es trauria de comprar una vivenda per llogar) que calculen tant el Banc d’Espanya com els diferents portals immobiliaris, el guany mitjà se situa en el 6%. I aquest és el principal motiu per a la compra d’una vivenda per 3 de cada 4 inversors, d’acord amb Fotocasa, i el 84,7% opina que la vivenda dona una rendibilitat que ara no ofereix cap altre producte financer.

¿Vendre o llogar?

És aquí on es planteja el dubte de si llogar o vendre... ¿Quina és l’elecció correcta? Per Sofía Cayuela, responsable de comptes d’Entitats Financeres a Instituto de Valoraciones, no hi ha una fórmula màgica. «Tot depèn dels objectius que tinguin els inversors, dels terminis amb què comptin per recuperar la inversió, del tipus i estat de la vivenda, i de la zona», comenta.

Per la seva banda, des de Fotocasa sí que inclinen la balança cap al lloguer. De fet, María Matos, directora d’Estudis i portaveu de la plataforma de recerca d’immobles, planteja que la rendibilitat continua sent «el motor clau» a l’hora de llogar una vivenda, en els dos últims anys ha guanyat pes «l’espera perquè augmenti el valor» i vendre. Si el pis està en bones condicions i en una zona d’alta demanda, «es pot llogar a un preu de mercat competitiu», considera. Per comunitats, destaquen el País Valencià i Navarra, on la rendibilitat supera el 7%.

Tampoc sembla menyspreable el rendiment mitjà que la immobiliària Solvia assigna a l’altra opció, la de comprar per vendre: l’emmarquen en una optimista forquilla del 15% al 20% de mitjana si s’hi fan reformes, i pot arribar al 30% si es tracta de cases molt antigues. «Reformar pisos en mal estat amb la intenció de revendre’ls atrau cada vegada més», assenyalen.

«Invertir en immobiliari requereix un coneixement previ del mercat, ja que una mala compra podria ser un llast per a l’objectiu principal de la inversió: obtenir rendibilitat», indica Gonzalo Castro, director de venda minorista de Solvia. Per calcular la possible rendibilitat i prendre la decisió, l’inversor haurà de prendre en consideració variables com la renda anual esperada o les despeses de manteniment (IBI, derrames, etc.) en el cas del lloguer i, en el cas de la venda, es contemplaran el possible preu a què es posarà al mercat, despeses de la transacció, impostos o la reforma.

Tot i que el factor més rellevant serà sempre el cost de l’immoble, ja que el potencial benefici dependrà essencialment de si s’adquireix a bon preu o no. A Espanya, l’import mitjà per a una vivenda tipus de 90 metres quadrats puja a 223.380 euros, segons Sociedad de Tasación i, tot i que el Banc Central Europeu acaba d’alertar del risc de sobreescalfament dels preus, els experts auguren més pujades, almenys, per a l’any que ve.

On mirar

De cara a buscar altres tendències de les grans firmes d’inversió que el particular pugui imitar, els professionals que gestionen fortunes privades molt elevades i de molt alt nivell, «es fixen en dos conceptes clau: nínxol i diferenciació», defineix Edoardo Corda. Factors ambientals o una alta segmentació del ‘target’ poden constituir un avantatge competitiu important a l’hora d’orientar una aposta financera.

Al seu torn, des d’Instituto de Valoraciones comenten que hi ha un alt interès pels formats de vivenda compartida (‘coliving’, residències d’estudiants...), igual com el ‘build to rent’ o l’habitatge de luxe a Madrid, Barcelona i les zones de costa, això últim «sobretot entre inversors estrangers», puntualitza Sofía Cayuela.

Mirant al futur, el 71% dels grans inversors europeus creuen que la pandèmia ha augmentat la demanda a la perifèria, mentre que el 37% espera que augmenti al centre de la ciutat. Un altre 32% considera que el rural també serà més popular, segons la tercera edició de l’enquesta JLL Living, elaborada juntament amb Abrdn.

Altres alternatives

És clar que la pandèmia està reconfigurant el sector i que hi continua havent certa incertesa, tant des del punt de vista dels canvis en hàbits de consum com des de l’econòmic. També hi ha preocupacions a curt termini sobre la regulació dels lloguers o els requisits de construcció específics partint dels criteris de sostenibilitat.

El petit inversor toparà amb la barrera d’entrada dels diners, entesos com l’import necessari per adquirir una vivenda. A més, hi ha altres problemàtiques associades a la dificultat d’accedir al capital en el cas que es necessiti liquiditat o la gestió d’aquests actius, especialment quan es lloguen, i que pot «resultar massa esforç sobretot a una determinada edat», opina l’economista Luis Gasca, professor del CEF-Barcelona i analista financer.

És per això que, si el que es pretén és entrar en el totxo per fer treballar els diners, pot ser convenient valorar vies alternatives d’inversió més enllà de la compra directa d’una casa o pis. Per exemple, a través de plataformes de finançament col·lectiu immobiliari com Housers, Urbanitae, iCrowdHouse o Fellow Funders. El particular amb una aportació que pot partir de 50 euros cobreix una part del projecte i, a canvi –en el millor dels escenaris–, rep un retorn que de mitjana pot rondar el 8% o 9% anual. La contrapartida és que no es pot retirar la inversió anticipadament i que, «si el projecte en què has posat diners fracassa, els perds», recorda Gasca, i per això recomana entrar en diversos projectes o diverses plataformes, per a una millor diversificació.

Pensant a augmentar aquesta diversificació i minimitzar el risc, el particular també pot optar per les socimis i els fons cotitzats (ETF), a través dels quals podrà entrar en diversos projectes nacionals i internacionals (en el cas dels ETF).

La inversió en accions de socimis permet obtenir rendibilitats del voltant del 4% o 5% a través dels dividends, «més una plusvàlua del voltant del 5% anual per creixement de la mateixa cotització», exposa Gasca. De les 79 societats immobiliàries cotitzades al tancament de l’abril, amb un valor borsari de 22.030 milions d’euros i una cartera d’actius de 51.277 milions –dades del BME–, aquest expert posa en el radar les quatre que cotitzen en el mercat continu: Merlin Properties, Colonial, Lar i Arima, amb pujades anuals que oscil·len entre el 20% i el 5%.

Notícies relacionades

El temor d’una bombolla immobiliària torna a Espanya

Un col·lectiu demana al Parlament que flexibilitzi les cèdules d’habitabilitat

Pel que fa als ETF, destaca com un dels principals avantatges l’«alta diversificació» que ofereixen, i que permeten veure on inverteix per ajustar l’exposició al màxim. Amb Europa i la rendibilitat a la diana, l’iShares MSCI Target UK Reial Estate ofereix uns guanys anuals del 22%, segons dades de Morningstar. El podi el completen, amb revaloritzacions anuals superiors al 15%, el BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe i el Lyxor PETI Immobilier Europe.

I amb una diana global, el rànquing de Morningstar el lideren els fons cotitzats Dow Jones Global Real Estate, iShares Developed Markets Property Yield i Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global, tots tres amb repunts anuals pròxims al 30%.