Els fons porten a Espanya les microcases: viure en 21 metres quadrats per 700 euros al mes

L’última parada de les poques línies d’autobús que arriben a Valdebebas –el nou i puixant desenvolupament urbanístic davant l’aeroport de Madrid– queda encara lluny de les parcel·les 135-B i 135-C. Convé assenyalar el seu nom perquè s’hi està gestant el futur immobiliari de les ciutats espanyoles, l’última gran aposta dels fons, la nova estratègia del sector per fer negoci.

L’obra de la parcel·la 135-C ja ha començat, mentre que a la 135-B només hi ha un cartell. Al voltant no hi ha més que descampats i una enorme avinguda de vuit carrils per la qual encara no circula cap vehicle. Es preveu que davant hi vagi un gran centre comercial. Després, l’autopista. I, després, la T4 de Barajas.

Sobre el pla d’ordenació urbana de l’àmbit, les dues parcel·les són de color blau. Això significa que el seu ús és terciari: que l’ajuntament té previst que allà hi vagin edificis destinats a prestar serveis com oficines, comerços o hotels.

I, no obstant, sobre aquests terrenys s’hi aixecaran petites vivendes de lloguer.

Els futurs edificis pertanyen a dos fons d’inversió. El de la parcel·la 135-C, a Greystar, una megapromotora nord-americana especialitzada en residències d’estudiants. El de la parcel·la 135-B, a Round-Hill Capital, un fons britànic dedicat a l’àmbit immobiliari.

Tots dos es desenvoluparan en règim d’aparthotel o casa d’hostes, de manera que podran esquivar dues normatives.

D’una banda, la la llei de vivenda, que regularà els preus del lloguer de grans propietaris a les «zones tensionades» (i Madrid n’és una, tot i que la presidenta Isabel Díaz Ayuso ha dit que no l’aplicarà). I, de l’altra, les condicions d’habitabilitat, perquè l’ajuntament no exigeix els mateixos metres quadrats per a una casa que per a una habitació d’hotel.

A Madrid, una vivenda ha de tenir una superfície útil mínima de 38 metres quadrats, de 25 si és un estudi. Les condicions dels hotels depenen de la seva categoria i van dels 10,5 metres quadrats (individual amb bany d’1 estrella) al mínim de 22 metres quadrats si es tracta d’una doble amb bany en un hotel de 5 estrelles.

«A la gent li és igual firmar un contracte en un sòl residencial o agropecuari. El que vol és viure», remarca Javier Caro, director de coliving [vivenda comunitària] a la consultora CBRE. «Des del punt de vista de l’inversor, el moviment és el següent: construiré per llogar. Però en comptes de comprar sòl residencial a 1.000 euros el metre quadrat, el compro a 600 perquè és terciari. La gent del sector pensa: «En sòl terciari només puc fer-hi una oficina». Ha hagut d’arribar un fons estranger i interessar-se per aquest sòl».

El descobriment d’aquest «truc» ha despertat l’interès dels inversors pels sòls terciaris, que a Valdebebas estaven morts de riure.

Els futurs aparthotels es comercialitzaran com a colivings, un concepte anglosaxó que fa temps que ha entrat a Espanya. Fins ara, els operadors compraven, reformaven i gestionaven edificis als centres de les ciutats. Des del punt de vista de l’inquilí, aquests colivings de primera generació no eren més que pisos compartits amb serveis inclosos –wifi, neteja i Netflix– i alguna zona comuna –com terrat o coworking– a raó de 800, 900 i fins a 1.000 euros al mes.

Els contractes de lloguer que fan els colivings són de temporada, així que també ‘s’escapen’ de la llei d’arrendaments urbans (LAU).

Els projectes d’obra nova són un concepte radicalment diferent. No només per la normativa, també pel nombre de places, la mida, el disseny i la ubicació. Dins de les ciutats és molt difícil trobar sòl disponible, així que s’ubiquen en afores i polígons. A més, als grans fons no els interessa construir per gestionar 50 o 60 llits.

«Estan fent de 350 places a 1.000 per edifici», continua Caro. «El punt dolç de l’operativa, en què aconsegueixes més ingressos i menors despeses, és a partir de 250 llits. Els fons volen volum perquè necessiten invertir-hi grans quantitats de diners».

Tot i que amb algunes diferències entre si, ara mateix hi ha projectes gestant-se a Madrid (a la capital, a Alcobendas i a Rivas Vaciamadrid), al Parc Tecnològic d’Andalusia a Málaga,a Sagunt (València) i a Alacant. A Barcelona, segons les fonts consultades, els fons estan buscant terrenys però els projectes van amb una mica més de retard.

21 metres habitables

¿Com s’aconsegueixen edificis amb diversos centenars d’unitats habitables? Senzill: fent-les molt petites per optimitzar l’espai.

A la parcel·la 135-B, Round Hill té previst aixecar 230 places. Té una edificabilitat de 10.337 metres quadrats, així que surt a una mitjana de 44,5 metres quadrats per immoble, com ha analitzat a Twitter l’assessor immobiliari darrere del compte HilosValdebebas. El normal és fer-ne uns més petits i d’altres més grans per comercialitzar diferents opcions.

Els plans de la parcel·la 135-C, de Greystar, ja són públics. L’edifici comptarà amb 520 allotjaments, la majoria (399) dels quals seran microcases de 20,8 metres quadrats útils, encara més petites que aquells minipisos de 30 metres quadrats que va proposar el Govern socialista el 2005.

És un únic espai que fa de dormitori i sala, amb bany, armari i una petita cuina inclosos. La resta es divideix entre apartaments d’un (37 metres quadrats) i de dos dormitoris (56 metres quadrats). Greystar no ha respost a diverses sol·licituds d’informació d’aquest diari.

Diferents fonts del sector consultades situen el preu de sortida entre 700 i 800 euros al mes, si bé d’altres creuen que és una quantitat elevada per a un nou barri que encara no té ni estació de metro.

«¿Què passa si estàs en una etapa de la vida en què no necessites dues habitacions i et diuen que pots viure per 800 euros amb tot inclòs?», continua el director de coliving de CBRE. «Allà tindràs un coworking gran, terrat, piscina, un bon gimnàs i zones comunes per llogar. Si dissabte és el teu aniversari, li dius al community manager a través de l’‘app’ que necessites una sala i que vols que vingui un cuiner i un DJ. Ell t’ho organitza i tu a final de mes ho pagues a la teva factura. Aquesta és la idea del que es farà».

Els pisos de dues habitacions a la zona es lloguen a partir de 1.100 euros (d’una habitació gairebé no hi ha) i els coliving només cobren un mes de fiança, així que és en aquesta franja en què creuen que poden captar demanda.

El microliving, un altre concepte anglosaxó, que advoca per maximitzar l’ús de cada metre quadrat és ja un terme consolidat al sector, tot i que els promotors són conscients de les seves connotacions negatives.

«En microliving, la unitat privada és l’estudi i a partir d’allà són zones comunes. En el coliving es comparteix cuina. Són coses molt diferents, tot i que aquesta és la meva interpretació», anota Jorge Pereda, director residencial de lloguer del Grup Lar, promotora del coliving al Parc Tecnològic de Màlaga (PTA), que tindrà 186 llits.

En el seu cas, s’adreçaran a treballadors d’empreses de la zona. «El PTA té 20.000 treballadors. El terreny és propietat del parc. Ens van traslladar la seva problemàtica: arriba molta gent i té dificultats per ubicar-se perquè a Màlaga han pujat els preus», explica Pereda. «El pla de la zona ja compta amb un ús de parcel·la residencial no permanent. Ho hem anunciat quan ens han donat la llicència d’obres, perquè significa que l’ajuntament està d’acord amb la nostra interpretació de la norma i l’ús que li volem donar. Comptar amb aquest beneplàcit ens ha costat moltes converses. La demanda per a aquest tipus de producte és interessant, però com que el marc regulatori no és clar cal anar amb peus de plom».

Les unitats d’aquest projecte seran estudis –«per sobre dels 30 metres quadrats», aclareix– i un format «més agressiu», consistent en dos, tres o quatre habitacions amb bany privat que comparteixen sala i cuina, a més de la resta de zones comunes (terrasses, piscina, gimnàs, cafeteria, saló d’esdeveniments, etc.).

Els preus començaran per sota dels 500 euros i no superaran, en principi, els 700.

Normativa rígida per a un món «flexible»

Conscients de les demandes dels promotors, els ajuntaments exploren noves normatives en què encaixar aquests projectes.

A Madrid, l’ajuntament ja ha presentat l’avanç de modificació de les normes, encara en fase de consulta. Per al coliving preveu vivendes mínimes de 15 metres quadrats i zones comunes de 25 metres quadrats per unitat, que en principi podran anar en terrenys d’ús residencial.

A Catalunya, la Generalitat va aprovar un decret que estableix un mínim de 24 metres quadrats i 12 metres d’espais compartits per unitat.

«La societat evoluciona molt ràpid i el sector immobiliari va darrere. El món va cap a la flexibilitat i la normativa és molt rígida», considera Irene Trujillo, fundadora d’Oh My Place, un coliving espanyol adquirit pel gegant italià DoveVivo. «Pots tenir una parcel·la terciària perquè es va establir així en el pla del 1997. ¿Però quina necessitat té el barri 24 anys després? La normativa ha d’entendre aquests usos i donar-hi certa compatibilitat».

Trujillo atén EL PERIÓDICO DE ESPAÑA en un dels seus edificis compartits al centre de Madrid. És un preciós palauet amb un pati interior ampli, verd i lluminós amb diverses galeries d’art a les plantes baixes. Abans que DoveVivo l’aconseguís, l’edifici va acollir la Residència Universitària San Lorenzo, així que ja comptava amb l’ús residencial comunitari.

Els colivers, la terminologia feta servir per l’empresa, comparteixen un saló i una cuina grans, a més de comptar amb diversos espais comuns com una focus room (sala de concentració) i una altra de ioga. Les habitacions amb bany es lloguen a partir de 790 euros al mes; amb cuineta, a partir de 990 euros.

«Les hem equipat per donar facilitats a l’esmorzar i el sopar. És més un coffee-spot, ve del model d’hotel. Tens una cuina gran, equipada, amb forn i extractor industrial, però si estàs cansat també et pots demanar un Glovo i menjar-te’l a l’habitació», apuntava Trujillo a aquest diari fa diverses setmanes.

Com que està al centre, el seu model i perfil de client és diferent que el dels projectes d’extraradi, però tampoc arriba a ser un pis compartit a l’ús. «La majoria són estudiants de l’Institut d’Empresa que volen estar al centre», assegura. «L’altre model és diferent i dona resposta a una altra demanda: treballador que treballa al polígon, a qui evites desplaçaments i li dones serveis com un gimnàs. És un punt fonamental, perquè regeneres la zona».

Pryconsa, una gran promotora immobiliària espanyola amb més de mig segle de vida, també s’ha ficat al modern món del coliving. Ho fa a Port de Sagunt, al nord de València, sobre sòl residencial.

«El meu públic objectiu és gent joveneta que es vol independitzar però té feines precàries i gent divorciada que necessita una solució habitacional», reconeix Miguel Ángel Lupiáñez, el director comercial. Deixa anar una altra possible tendència. «Al Regne Unit viuen a dues hores de la ciutat. Es lloguen un coliving i els surt més barat quedar-se allà entre setmana que anar i venir cada dia a treballar».

Lupiáñez narra els seus problemes per fer entendre el concepte a l’ajuntament. «El projecte planteja cuines compartides entre dues habitacions. El tècnic tenia 60 anys i no entenia res. Deia: «¿El que em planteges és una vivenda de 16 habitacions amb 8 cuines?» Li has d’explicar que a Londres i a San Francisco es fa i que es tracta d’un espai molt flexible ajustat a les teves necessitats. Al polígon de Sagunt hi ha un altre perfil molt potent perquè és molt intensiu en mà d’obra. I allà segurament incloure coworking té poc sentit, però pots posar-hi pistes de pàdel i que estiguin tot el dia flipats jugant», fa broma.

Notícies relacionades

Un col·lectiu demana al Parlament que flexibilitzi les cèdules d’habitabilitat

Puig: "La família mira al següent trimestre i a la següent generació"

Malgrat tot, aquest promotor de la vella escola creu que moltes ciutats tardaran a adaptar-se a les noves peticions del mercat, si és que arriben a fer-ho.

«El concepte pot semblar molt xulo a la gent jove. Però després vas a Sagunt o a Ciempozuelos i has de fer un aparthotel, perquè no entendran una altra cosa. O a Càceres. Per molt mil·lennista que siguis, no hi estan acostumats», conclou. «Vendre’ls això requereix un gran treball darrere».