La consultora CBRE descarta una bombolla immobiliària

El preu de la vivenda pujarà un 3,6% el 2022, el 4,4% la d’obra nova i 3,4% la de segona mà, en el que la consultora CBRE considera que són nivells allunyats d’una bombolla. Malgrat això, els experts alerten de la «limitada capacitat» de creació de vivenda nova. Es preveu la venda aquest any de 575.000 vivendes a Espanya, de les quals només un 12% seran noves. El director de l’àrea residencial i sòl de CBRE, Samuel Población, ha opinat que l’encariment de matèries primeres i subministraments està «retardant» l’entrega de noves promocions residencials a Espanya. Segons un informe presentat per CBRE aquest dimarts, el denominat mercat ‘living’ a Espanya cobra impuls recolzat per fortes previsions de demanda i beneficis per als inversors. Aquest àmbit de la vivenda, que agrupa allotjaments d’estudiants, vivendes d’ús compartit, immobles multifamiliars, residències d’avis i actius d’ús sanitari, és a l’epicentre de la inversió.

Inversors optimistes

Per Javier Kindelan, vicepresident de CBRE España & Head of Living, «el sector immobiliari es troba en un gran moment, s’ha tancat un any 2021 fantàstic en transaccions, i el 2022 està enfocat que també ho sigui. Les perspectives macroeconòmiques són favorables, tot i que no estan exemptes de riscos i hi ha una demanda consistent i sòlida. A més, Espanya encara és un mercat amb poca oferta en comparació amb la demanda, d’aquí ve el gran potencial del ‘living’, i és l’experiència un dels eixos fonamentals de la nova demanda». 

Encariment d’obres

Segons les dades de CBRE, el cost de les obres s’ha encarit entre un 20% i un 25% per a promotors i constructors des de principis d’any, però tot apunta que després de l’estiu s’estabilitzarà aquest increment i els preus tendiran a estabilitzar-se. Tot i que a Espanya hi ha demanda per absorbir entre 130.000 i 140.000 unitats noves a l’any, segons el consens que hi ha en el sector, només se’n poden produir 100.000 per la falta de sòl finalista i de mà d’obra, que a CBRE creuen que aboca a industrialitzar el procés constructiu com una «necessitat imperiosa».

Malgrat els riscos macroeconòmics, la consultora estima que el mercat residencial continuarà en expansió i que la demanda el 2022 es mantindrà en nivells pròxims als d’abans de la pandèmia.

El 2021, el 74% de la inversió en el segment residencial es va concentrar en vivenda per llogar (‘build to rent’), amb 2.179 milions d’euros, i en el primer trimestre del 2022 ja n’ha acaparat el 84% (738 milions). CBRE espera que el 2022 es tanqui amb més de 3.000 milions d’inversió en aquest segment i que en els pròxims anys surtin al mercat 25.000 unitats de lloguer professionalitzat.

L’informe ‘Living’ recull així mateix el «gran potencial» que hi ha en el sector de les residències d’estudiants, el ‘coliving’ (vivenda comunitària de lloguer) i els ‘living senior’ (vivenda comunitària de lloguer per a persones grans), atesa l’escassa oferta que hi ha a Espanya.

Lloguer

El percentatge de llars de lloguer actualment se situa en el 24,8% del total, però CBRE estima que creixi fins al 27,3% el 2025 (més de 550.000 noves llars) i que les vivendes de nou desenvolupament destinades a lloguer sobre el total de visats passin de representar un 3% el 2022 a un 13% el 2024.

El parc de vivenda de lloguer en mans institucionals representa tan sols el 5% del total del parc espanyol, lluny d’altres països europeus, cosa que suposa unes 100.000 vivendes, de les quals el 40% pertanyen a socimis (societats cotitzades d’inversió), el 39% a entitats financeres i el 20% a fons i companyies d’assegurances. CBRE ha destacat l’elevat interès inversor en sòl per a desenvolupament de ‘build to rent’ (BTR) davant la falta de producte PRS (‘private rented sector’). Actualment, el parc de vivenda de lloguer en mans institucionals representa tan sols el 5% del total del parc espanyol (100.000 vivendes), lluny d’altres països europeus.

En el primer trimestre del 2022, el segment d’inversió residencial va concentrar el 84% del total invertit en ‘living’ amb 959 milions d’euros (738 en BTR i 220 en PRS) i amb l’operació més gran de BTR que ha tingut lloc a Espanya fins a la data (BeCorp, 600 milions). Les rendibilitats ‘prime’ residencials de Madrid i Barcelona es mantenen estables en el 3% i el 3,25% respectivament, i se situen en nivells d’altres ciutats europees com Londres o Estocolm. A més, l’informe analitza aquestes rendibilitats per zona tant a Madrid com Barcelona. 

Residències d’estudiants

Les residències d’estudiants representen des del 2019 més del 20% de la inversió total de ‘living’. Concretament, durant el 2021 es van transaccionar 667 milions d’euros i es van crear diverses ‘joint ventures’ que sumaran a Espanya més de 500 milions d’euros d’inversió en el sector en els pròxims anys.

En aquest sentit, la consultora destaca que les residències d’estudiants suposen un alt atractiu per als inversors, per la seva alta capacitat de generació de caixa, el seu perfil defensiu i contracíclic, i per la bretxa existent entre oferta i demanda a Espanya. En el primer trimestre del 2022, les residències d’estudiants van arribar a un volum de 124 milions d’euros a través de quatre transaccions que van representar l’11% de la inversió total en ‘living’.

‘Co-living’

Respecte al mercat del ‘co-living’, el 2021 ha suposat un any d’inflexió amb l’entrada d’operadors internacionals (especialment d’origen americà i asiàtic) amb projecció de creació de noves plataformes. En el primer trimestre del 2022, la inversió en ‘co-living’ s’ha situat entorn dels 33 milions d’euros a través de tres operacions, a Madrid i València. Amb un creixement estimat en el període 2022-24 d’un 400% en els llits disponibles, s’espera que el 75% d’aquests obrin fora dels primers anells de les ciutats de Madrid, Barcelona i Màlaga.

D’altra banda, malgrat no tenir un pes significatiu en el total de la inversió ‘living’ a Espanya (amb prou feines l’1% el 2021), l’entrada de capital en el sector del ‘senior living’ ha experimentat un creixement significatiu l’últim any a través de la formalització de les primeres ‘joint ventures’ amb l’objectiu d’invertir 400 milions d’euros en els pròxims tres anys. En el primer trimestre del 2022, la inversió en el territori nacional de ‘senior living’ farà sumar 80 noves places a l’escassa oferta actual d’aquest tipus d’actius.  

Sòl

Les principals capitals de província continuen captant l’interès per part dels inversors en la compra de sòl finalista. L’informe contempla un avanç del projecte Terra, consistent en una anàlisi del sòl finalista disponible a escala nacional, les potencials vivendes a desenvolupar sobre aquesta edificabilitat romanent i el termini d’absorció previst d’aquestes unitats vacants. Actualment trobem 228 milions de metres quadrats de sòl urbà residencial disponible a Espanya, on es projectaria el desenvolupament del voltant d’1,4 milions de vivendes que serien absorbides en els pròxims 20 anys, d’acord amb un exercici en el qual s’han aplicat una sèrie de variables economètriques basades en la relació entre les transaccions i les principals variables macroeconòmiques i demogràfiques. 

Notícies relacionades

L’alça de preus s’acarnissa ara amb la vivenda

L’alça de la compravenda de vivendes del 25,6% al març tensa els preus

Igualment, el 2022 la demanda de sòls en desenvolupament per cobrir la falta d’oferta finalista continuarà consolidant-se. En aquest sentit, destaca l’arc mediterrani, principalment la Costa del Sol i la Costa Blanca, que mantindran una tendència inversora alcista en la recerca d’oportunitats de qualitat als seus principals municipis, tant per a primera com per a segona residència. També es consolidarà l’interès en sòl residencial en gestió, tant per a ‘build to sell’ com ‘build to rent’. 

Gran part de la demanda estancada per la covid es va materialitzar el 2021, cosa que ha suposat un increment del 94% en el sòl transaccionat el 2021. A més, la consultora estima que el preu del sòl experimentarà ajustos a l’alça durant aquest any, especialment en principals ciutats (nucli urbà i zones ‘prime’) i principals capitals de província.