Les Balears divulguen un error de les hipoteques anteriors al 2011 que permet eludir el desnonament

La ràpida pujada dels tipus d’interès dels últims mesos amenaça de desestabilitzar l’economia de les famílies amb hipoteques. El fantasma del desnonament està guanyant força davant l’increment del preu del diner, per la qual cosa el Govern balear va encarregar un informe financer per donar a conèixer a la població una via per minimitzar l’impacte en les famílies endeutades. L’informe, que es presenta aquest dimarts, evidencia l’existència d’aquest error o imprecisió en el text de les hipoteques firmades abans del 2011, que obre la porta que les famílies puguin pagar només una part de la quota mensual en cas de dificultats econòmiques.

L’informe financer, redactat pel matemàtic Guillem Bou per a la Conselleria de Salut i Consum balear, pretén amb ànim divulgador que cada hipotecat pugui reconèixer si la seva hipoteca és Redal (del llatí ‘redito ad libitum’) o permeable a la devolució a voluntat del préstec. La idea és que si per dificultats econòmiques no es pot pagar la quota de la hipoteca després de les últimes pujades, l’endeutat té dret a tornar un import menor o equivalent als interessos. En aquest cas, el creditor no pot executar el desnonament o iniciar una demanda per impagament, ja que el banc està cobrant els seus beneficis i el deutor simplement posposa la devolució del capital pendent. 

«Després de l’anàlisi de múltiples escriptures d’hipoteques, el que s’intenta és explicar i classificar els errors comesos pels bancs. La conclusió és que no es tracta d’un error casual. En tots els casos hi havia una intenció clara per part de les entitats financeres de no informar clarament els seus clients del que firmaven», opina Bou. L’autor de l’informe ressalta que els bancs pretenien captar clients dels seus préstecs hipotecaris mitjançant l’atractiu d’una primera quota i aquest era l’objectiu principal, i no informaven de la quantia futura d’aquestes quotes en el cas d’una pujada dels tipus d’interès. Algunes sentències ja han donat la raó als endeutats que han presentat aquests arguments davant el jutge, ja que al final són els tribunals els que han d’acceptar aquest principi de devolució a voluntat, partint de la redacció de cada contracte hipotecari firmat davant notari.  

A partir del 2011, el Banc d’Espanya va establir un marc regulatori específic i conforme a les exigències de la UE per dotar de més claredat les condicions dels bancs en els seus productes financers i assegurar-se que els clients entenen el que firmen. A partir d’aquell moment, per exemple, el client ha de firmar que comprèn les condicions de qualsevol operació financera i el banc ha d’oferir en el contracte de les hipoteques diferents exemples, almenys tres, d’escenaris futurs pels quals la quota a pagar d’un préstec es podria incrementar. L’objectiu sempre ha de ser que el client entengui el contingut del contracte.

Notícies relacionades

L’alça de tipus i la manca d’oferta ressusciten el fantasma de la crisi immobiliària

Les famílies espanyoles destinaran almenys el 40% de la renda a pagar la vivenda per l’alça de tipus

Bou explica en el seu informe que els contractes Redal mostren una clara indefinició de les quotes a pagar per capital i interessos. És impossible per al ciutadà mitjà entendre o definir les quotes futures. En aquests casos, el concepte de ‘paga com vulguis’ pot significar un canvi radical en les obligacions dels clients endeutats amb hipoteques anteriors al 2011. Segons l’informe, el contracte hipotecari, ja sigui mitjançant una fórmula o mitjançant un detall d’operacions, ha d’indicar de quina manera s’obtenen els interessos que pagarà mensualment el prestatari. Alguns contractes pacten una fórmula per establir l’import de la quota mensual. «El problema rau que la fórmula de les quotes és de naturalesa exponencial, sent aquest un tema de les proves d’accés a la universitat, pel que la majoria de clients no serà capaç de calcular elements importants de la seva futura hipoteca», explica l’informe.

En la majoria dels préstecs es pacta una devolució de tipus mixt, una part correspon al capital prestat i una altra als interessos. L’anàlisi de Bou determina que «al no haver pactat un import de les quotes, però sí haver pactat que han de ser mixtes, el prestatari no incompleix el contracte si paga una quota mixta de qualsevol import, el que ell mateix decideixi. Aquesta potestat de poder decidir l’import l’hi dona precisament el pacte d’amortització que consta al contracte». Així, conclou que «un contracte que estableix una quota inicial, però només indica que l’import d’aquesta variarà quan variï el tipus d’interès, és Redal». El Banc d’Espanya ja va alertar el 2002 que, sense una fórmula o mètode explicitat en el contracte, no hi ha un import pactat de les quotes i no es pot imposar un sistema d’amortització per part de l’entitat, ni tot i que sigui un sistema existent o utilitzat habitualment.