La llei de vivenda genera recels a tots els sectors implicats

També desperta suspicàcies el fet que cada comunitat autònoma pugui aplicar a la seva manera el marc legal. Tot això fa que la nova llei neixi envoltada d’un marasme de dubtes entre professionals de la compravenda, ‘lobbies’, mediadors i experts analistes, així com representants dels inquilins d’un mercat necessitat de solucions però sense receptes màgiques que acontentin a tothom.

Pel que fa als inquilins, els experts celebren part de la llei, especialment la que limitarà les pujades dels lloguers, tot i que reconeixen que falten prou mesures per elevar l’oferta de vivenda pública o mecanismes que contrarestin la capacitat dels fons d’inversió per impulsar desnonaments de famílies sense alternativa habitacional. A més, es preveu que es produeixi un autèntic auge de les destinades a temporada o turisme, que queden fora d’aquesta normativa. Per això Podem reclama incloure-les.

Per uns motius o altres, tots els sectors implicats veuen algun aspecte que critiquen, amb l’excepció de la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH), que considera que l’acord entre ERC, EH Bildu i el Govern obre una via per mitigar el preu dels lloguers i veu amb bons ulls la rebaixa de la definició «grans propietaris» als que tenen cinc vivendes en comptes de 10 i el blindatge de les competències de les comunitats autònomes. Per la PAH, la llei antidesnonaments a Catalunya va evitar entre 5.000 i 11.000 desnonaments.

En canvi, per al Sindicat de Llogateres, la regulació dels lloguers prevista en la llei «és una farsa». Consideren que «lluny d’abaixar els preus, la imprecisió de la proposta permetria el contrari, és a dir, que els preus continuïn augmentant a un ritme elevat i asfixiant la població». Preveuen que davant un marc legal restrictiu apareguin picaresques per esquivar les limitacions, com apujar la renda fent-la passar per despeses d’IBI o ocultar informació sobre les condicions del contracte anterior.

El secretari general de l’organització de consumidors Facua, Rubén Sánchez, considera «una bona notícia que els ajuntaments puguin aplicar a les vivendes buides un recàrrec en l’IBI de fins al 150%», però d’altra banda resulta «lamentable» que no hi hagi mesures per controlar els preus dels lloguers «d’aquests particulars que compren vivendes per especular. En això no s’han atès les reivindicacions de desenes d’organitzacions de la societat civil».

Francisco Cruz és propietari des de 1992 de la immobiliària CVM Pisos, situada al nus comercial de Fabra i Puig, on gestiona lloguers i compravendes. Opina que un dels aspectes més rellevants de la llei serà la manera d’aplicar l’índex de referència i la claredat dels conceptes que influiran en la renda. «El problema dels últims mesos ha sigut que el mercat s’ha parat també per la inseguretat jurídica, a l’espera de saber de quina manera afectarà la nova llei cadascuna de les parts, després d’un any que ha sigut una veritable bogeria d’alça de preus. El que tenia un pis a 800 euros va passar automàticament a 900 o 950 en previsió de la posada en marxa de la limitació. A nosaltres, com a professionals, ens tocarà estudiar-nos bé la llei, retocar els contractes i oferir formació tant a llogaters com a arrendataris», explica.

Per la seva banda, Ferran Font, director d’estudis de Pisos.com, critica que «la nova llei de vivenda causarà una gran heterogeneïtat normativa a les comunitats autònomes i per tant també generarà una gran inestabilitat». Segons la seva opinió, «es troba a faltar una política de vivenda menys curtterminista. La llei neix amb grans dubtes, no només sobre la seva viabilitat sinó també per la seva previsible falta d’efectivitat».

També dubta José Ramón Zurdo, director general de l’Agència Negociadora del Lloguer (ANA), i opina que la llei no aportarà solucions efectives i que Catalunya és un exemple del que pot passar. «Des de setembre del 2020, en què es van intervenir els preus dels lloguers a Catalunya (fins que el Tribunal Constitucional va anul·lar aquesta part de la llei catalana), han pujat més que en altres comunitats autònomes, com la de Madrid, on hi havia llibertat de rendes». Segons la seva opinió, la nova llei tal com s’ha plantejat «ataca la llibertat dels llogaters, provocarà que l’oferta es constrenyi, amb la qual cosa no servirà per a res, perquè a l’haver-hi menys oferta els preus pujaran o es mantindran alts, per molt que es limitin, o es desplaçarà la pujada cap a altres zones on els preus no estiguin limitats (zones no tensades)», comenta Zurdo.

Guifré Homedes, director general d’Amat Inmobiliaris, reconeix que es respira la sensació que pot ser un nou marc legal temporal a l’espera del futur Govern central. «En un tema tan estructural com la vivenda, és una llàstima que no hi hagi un consens mínim en l’arc parlamentari i entre les comunitats autònomes», opina Homedes. Segons la seva opinió, queda sense resoldre el principal problema del sector, que és la falta d’oferta suficient. «Per a la gent que ja és en un immoble de lloguer serà bona la llei ja que contindrà la renda que paga, però per al que vulgui incorporar-se al mercat de lloguer (joves, famílies, etc.) continuarà sent impossible al no haver-hi oferta disponible», explica. Un altre element preocupant des del seu punt de vista és que «el petit inversor, que és qui domina la propietat de lloguer al nostre país, no tindrà cap incentiu o per continuar invertint o per mantenir la inversió que ja té».

Crític amb la norma també és Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit i president de l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC), que creu que la nova llei pot convertir-se en «el primer pas d’una política intervencionista que anirà a més en el futur. Paradoxalment, la classe política fa campanya amb la paraula ‘social’ quan la vivenda és l’actiu que més impostos i càrregues pateix al llarg de la seva vida i la partida pressupostària que es dedica al lloguer social és ridícula».

Des d’un punt de vista tècnic, Arantxa Goenaga, advocada i sòcia de Círculo Legal Barcelona, destaca que el nou marc legal permet la pròrroga del contracte de lloguer un any quan l’arrendatari es trobi en una situació de vulnerabilitat econòmica o social, és a dir, que el termini que les parts pactin pot ser modificat sense el consentiment del propietari. Això implica que els propietaris que lloguin un immoble no decideixen el termini del contracte, sinó que se li pot imposar més termini amb les conseqüències que això li pot comportar de no poder disposar de la seva propietat.

En línia també crítica, Carles Sala, director de l’àrea jurídica d’API Catalunya, que va gestionar les polítiques públiques de vivenda de la Generalitat entre el 2011 i el 2018, opina que el text presentat «conté mesures més efectistes que efectives» i que «pot beneficiar a curt termini les persones que viuen de lloguer, però no els que pretenguin accedir a una vivenda de lloguer, i és en aquest sentit que estem convençuts que generarà frustració».

Notícies relacionades

Govern i Generalitat celebren el "renaixement" d’Ebro a Barcelona

Impostos i el gat de Schrödinger

Alejandro Bermúdez, CEO de la consultora Atlas Real Estate Analytics, remarca que un dels elements clau del nou marc legal és la determinació de les àrees tensades, que en algunes zones, com les Balears, Màlaga, Alacant, Barcelona, Las Palmas o Madrid, pot suposar fins al 40% de l’oferta de vivendes: «Declarar una àrea com tensada té implicacions en la decisió dels inversors, ja que les previsions en les pujades de preus tenen gran pes a l’hora d’analitzar la rendibilitat en els models financers».

Des de l’òptica acadèmica, Carlos Balado, professor d’OBS Business School i director d’Eurocofín, opina que el canvi de regulació «generarà inseguretat i inestabilitat, a més de desconfiança, perquè afectarà la rendibilitat que els propietaris esperen obtenir de la seva inversió i també la valoració. Com a conseqüència, pot ser que es reverteixin les inversions o la sortida al mercat de pisos per llogar, fet que desembocarà en la pujada de preus o, segons els termes de la llei, que es tensin més encara».