¿Canvia la relació inquilí-propietari amb la llei de vivenda?

El canvi més fonamental en matèria de lloguer que suposa la llei de vivenda, que s’ha d’aprovar dijous vinent en el ple del Congrés, és el límit a la pujada de les rendes als contractes en vigor. El límit del 2% que es va instaurar en l’actualització de lloguers existents l’any passat per pal·liar els efectes de la guerra a Ucraïna, s’ha prorrogat i es consolida fins al 31 de desembre. L’any que ve serà del 3%, a l’espera que per al 2025 s’hagi acordat una nova referència desvinculada de l’índex de preus de consum (IPC).

Però no és l’únic canvi important. La norma reconeix les zones denominades tensionades: aquelles on la càrrega mitjana de la hipoteca o del lloguer, més els subministraments, superi el 30% dels ingressos mitjans d’una llar o on el preu hagi pujat almenys 3 punts per sobre de l’IPC en els últims cinc anys. Es declararan per tres anys a petició de comunitats o ajuntaments. Límits d’aquest tipus es van aplicar a Catalunya durant un any i mig com a conseqüència de la llei aprovada pel Parlament fins que va ser anul·lada pel Tribunal Constitucional. En tot cas seran les autonomies, les que tenen la competència, les que decidiran.

I en matèria de desnonaments es compliquen els tràmits quan qui ocupa la vivenda la fa servir com a domicili habitual.

Pròrroga extraordinària

Una de les novetats, introduïda mitjançant esmena, és que prèvia sol·licitud de l’arrendatari es podrà establir una pròrroga extraordinària del termini per un període màxim d’un any, durant el qual es continuaran aplicant els termes i condicions establerts per al contracte en vigor, una vegada esgotat el període inicial de cinc anys (set quan el propietari és una persona jurídica) i les pròrrogues tàcites anuals amb un màxim de tres anys, quan l’inquilí acrediti una situació de vulnerabilitat social i econòmica. Aquesta prolongació extraordinària serà de fins a tres anys a les zones declarades tensionades per a aquest tipus de inquilí.

Rendes restringides

A les zones tensionades els grans tenidors (passaran a tenir aquesta consideració els propietaris de cinc vivendes, en comptes de 10, com fins ara) no podran llogar per sobre de la referència que fixi la comunitat autònoma o l’ajuntament. Això pot afectar essencialment Catalunya, Madrid, el País Basc, les Canàries, les Balears i ciutats com Màlaga, Sevilla i València. Els petits tenidors hauran d’establir el lloguer d’acord amb aquest mateix índex. Si la vivenda ja s’havia llogat abans haurà de prendre com a referència l’establerta en els últims cinc anys en el contracte anterior una vegada aplicades les actualitzacions amb el límit del 2% i el 3% el 2024.  Només es podrà augmentar fins a un 10% de l’última renda en aquests casos quan s’hagi rehabilitat la vivenda, s’hagin fet reformes per estalviar el 30% d’energia o millores d’accessibilitat en els dos anys anteriors, entre altres casos. Les autonomies que ja tinguin un índex, com Catalunya, que té part de la norma paralitzada pel Tribunal Constitucional, tindran un termini per homologar-ho. En tot cas, les comunitats, que tenen les competències en matèria de vivenda, seran lliures d’aplicar o no aquestes restriccions.

Avantatges fiscals per al propietari

Una de les vies que s’inclouen per incentivar que els propietaris treguin al mercat oferta són elsavantatges fiscals. La reducció dels rendiments nets per lloguer baixaran de l’actual 60% al 50%, però podrà arribar al 90% si rebaixen el preu almenys el 5% respecte al contracte anterior en zones tensionades. La retallada serà del 70% si lloga el pis a joves d’entre 18 i 35 anys o si cedeix la vivenda a programes de lloguer social i del 60% si la vivenda s’ha rehabilitat en els últims tres anys.

Despeses repercutibles

Només es podrà repercutir la despesa en forma de pujada del lloguer si s’ha fet una reforma que ha costat un mínim del 10% del valor de compravenda de la vivenda. Per exemple, si quan es va comprar la vivenda es van pagar 200.000 euros, caldrà destinar com a mínim 20.000. Els propietaris tampoc podran incrementar el preu del lloguer basant-se en altres partides com les despeses de la comunitat de veïns o de la taxa d’escombraries que no estiguessin previstes al contracte. La norma trasllada al propietari l’obligació d’assumir les despeses de la immobiliària. Aquesta situació es dona en l’actualitat només quan el propietari és una persona jurídica.

Pagament de la renda

Segons el projecte de llei, el pagament de la renda per part del inquilí «s’efectuarà a través de mitjans electrònics». L’excepció a aquest precepte, és a dir, el pagament es podrà realitzar en metàl·lic i a la vivenda arrendada, «quan alguna de les parts no tingui compte bancari o accés a mitjans electrònics de pagament [...] 

Desnonaments

La nova llei amplia la protecció en cas de desnonament. Quan entri en vigor la nova norma, serà obligatori avisar els afectats de la data i hora del llançament hipotecari. A més, s’inclouen noves pròrrogues en els procediments a què poden arribar fins als dos anys i es reforça el suport als més vulnerables amb l’accés obligatori a solucions extrajudicials. Com a conseqüència d’unes esmenes incloses en el text original, es compliquen els tràmits quan qui ocupa la vivenda la fa servir com a domicili habitual, ja que el propietari haurà d’acreditar aquesta circumstància i la relació de les seves propietats i els grans tenidors (a partir de cinc immobles, no 10 com ara), si els demandats estan o no en situació de vulnerabilitat econòmica.

Lloguers turístics

Notícies relacionades

Un col·lectiu demana al Parlament que flexibilitzi les cèdules d’habitabilitat

Puig: "La família mira al següent trimestre i a la següent generació"

Ningú se salva dels canvis de la nova llei. Tot i que no s’inclouen mesures particulars per al lloguer de temporada i d’habitacions, la nova norma sí que implica la creació d’un grup de treball que s’encarregarà de regular la situació del lloguer de temporada i els pisos compartits. Podem vol que aquest tipus d’arrendament també s’incloguin en la norma.

Pisos buits

La nova llei també inclou una penalització a l’Impost de Béns Immobles (IBI) de fins al 150% per a vivendes buides i aplicarà aquests recàrrecs a propietaris de quatre vivendes o més.