El Banc d’Espanya vigila que les entitats no donin hipoteques massa barates

Els tipus d’interès de les hipoteques es fixen a partir dels tipus de referència, als quals s’afegeix un marge per cobrir els diferents costos que suposa a les entitats concedir els préstecs més una prima per, entre d’altres, el risc d’impagament del client que assumeixen. Un diferencial petit entre els dos tipus, comercialment atractiu per guanyar negoci, pot no ser un problema quan els tipus de referència són estables, com va passar durant anys abans de començar l’espiral inflacionista. No obstant, suposa un risc per als bancs quan el preu del diner puja acceleradament, com està passant des de mitjans de l’any passat. 

«La rendibilitat d’aquestes operacions es podria situar més fàcilment en nivells molt reduïts, o fins i tot generar pèrdues, davant els possibles repunts dels costos de finançament bancari o el deteriorament de la capacitat de pagament dels prestataris», advertia el Banc d’Espanya en el seu recent informe d’estabilitat financera. Un diferencial estret entre el tipus de les hipoteques i el de referència, així, implica un risc més elevat que el crèdit suposi pèrdues al banc si les condicions macrofinanceres es desvien de les esperades en el moment de la seva concessió. Per exemple, si a l’entitat li resulta més car del que havia previst finançar-se per la pujada dels tipus dels dipòsits i l’encariment del finançament majorista (el proporcionat pel Banc Central Europeu i per les emissions de les entitats en els mercats de capitals).

Diferencial desplomat

El Banc d’Espanya fa les seves estimacions calculant el tipus de cada nova hipoteca concedida –ponderat pel capital prestat– respecte a un índex conegut com a Interest Rate Swap (IRS), que mesura l’interès mitjà dels derivats financers que els bancs poden contractar per no perdre diners si els interessos del mercat pugen o baixen més enllà de certs nivells. S’entén que aquest índex reflecteix el cost del diner a un termini concret sense prima de risc. Entre el 2004 i el 2022, el diferencial mitjà entre les noves hipoteques i l’IRS va ser de 194,4 punts bàsics (1,944 punts percentuals). No obstant, a finals del 2020 estava en 218,2 punts bàsics, a finals del 2021 va descendir a 157,1 punts bàsics i el 2022 es va desplomar dels 127,1 punts bàsics del primer trimestre a 21,1 punts bàsics en el quart.  

D’això es desprèn que la pujada dels tipus oficials del BCE per combatre la inflació s’està traslladant més ràpid a l’IRS que als preus de les noves hipoteques. Implícitament, per tant, el Banc d’Espanya considera necessari que els tipus dels crèdits per a la compra de vivenda pugin, cosa que és coherent amb l’objectiu de l’enduriment de la política monetària del banc central: encarir el finançament per reduir la demanda dels agents econòmics i doblegar amb això l’IPC. L’organisme supervisor destaca en el seu recent informe que la disminució del diferencial «suposa implícitament una relaxació dels estàndards de concessió de crèdits» hipotecaris, però estima que serà «previsiblement només transitòria».

Així, la institució remarca que els tipus dels préstecs «reaccionen de manera més lenta» als canvis en la política monetària que els tipus dels mercats emprats com a referència. A més, afirma que l’«estabilitat» que està mostrant el tipus dels dipòsits podria estar «separant» el cost de finançament de les entitats respecte als tipus de referència esmentats. Amb tot, adverteix que «l’enduriment de l’entorn financer previsiblement es traslladarà gradualment també als dipòsits, per la qual cosa resulta rellevant que els tipus d’interès dels préstecs reflecteixin adequadament el cost de finançament i els riscos en què han incorregut les entitats. Un repunt més abrupte del que s’esperava en els costos de finançament bancari podria reduir a nivells baixos, en particular, la rendibilitat d’operacions concedides a tipus d’interès fix i amb un diferencial reduït». 

Prudència necessària

Notícies relacionades

Nova pujada de tipus del BCE: ¿Què implica?

Chery confia a exportar a Europa des de Zona Franca

Uns tipus massa baixos de les hipoteques poden ser bons per als clients que se’n beneficiïn, però són perillosos per a la sostenibilitat del sector i, en conseqüència, per al conjunt de clients i la societat. Així, poden contribuir al resultat a curt termini dels bancs si permeten guanyar volum de negoci, però també poden perjudicar la qualitat del balanç i la solvència a llarg termini, i, per tant, la seva capacitat de prestar i de finançar amb això l’economia. Per això l’àrea del Banc d’Espanya que vetlla per l’estabilitat del conjunt del sector financer hi està prestant molta atenció. 

La caiguda dels diferencials que ha preocupat el Banc d’Espanya, això, sí, no ha vingut acompanyada d’una relaxació per part dels bancs d’altres criteris de concessió de les hipoteques. Així, el supervisor ha constatat que aquests estàndards de concessió «s’han mantingut relativament estables en nivells prudents» durant el 2022, tant en relació amb el percentatge que suposa el crèdit respecte al valor de l’immoble, com en relació amb el pes de la quota per pagar respecte als ingressos del client. «El comportament expansiu del mercat immobiliari durant la primera meitat del 2022 no hauria estat acompanyat així d’una assumpció de riscos més elevada en aquestes dimensions», ha apuntat en el seu informe.