El Banc d’Espanya preveu que el preu de la vivenda creixi entre el 0% i el 6% en els pròxims trimestres

Després de l’esclat de la bombolla immobiliària, la vivenda es va abaratir de manera abrupta fins a caure un 37% entre 2007 i 2013. A principis del 2014 va iniciar un camí alcista, que va començar a moderar el seu ritme el 2019 i es va desaccelerar de manera pronunciada amb l’arribada del coronavirus. No obstant, després d’encarir-se a penes un 0,9% el primer trimestre del 2021, la reobertura de l’economia i la consegüent baixada de la demanda acumulada durant el confinament va fer que la pujada dels preus es tornés a accelerar fins a marcar un pic del 8,5% entre gener i març de l’any passat.  

Des d’aleshores ha registrat una «desacceleració significativa»: entre octubre i desembre l’increment va ser del 5,5% i el Banc d’Espanya estima que ha seguit en la mateixa línia durant el primer trimestre del 2023. També el nombre de compravendes de vivendes i de noves hipoteques es va frenar «notablement» en la segona meitat de l’any passat. De fet, més que els preus, que evolucionen de manera més moderada per la «persistència de certa debilitat» de l’oferta. «Aquest fre de l’activitat al mercat de la vivenda estaria influït per la pèrdua de poder adquisitiu de les llars, l’elevada incertesa i el progressiu enduriment de les condicions de finançament del crèdit hipotecari», va apuntar el Banc d’Espanya en el seu recent informe d’estabilitat financera. 

Especial vulnerabilitat

A l’esmentat informe, la institució governada per Pablo Hernández de Cos va advertir que la relació entre els preus de la vivenda i la renda de les llars «se situa en nivells relativament elevats i manté una tendència ascendent des del 2014». En un altre document recent, el seu informe anual, també va alertar que «s’aprecia una especial vulnerabilitat en les condicions d’accés a la vivenda, que s’han endurit en els últims anys, tant en la vivenda en propietat com en la de lloguer». Així, les famílies propietàries han baixat del 83% el 2011 al 74% el 2020, mentre que en els menors de 35 anys el descens ha sigut del 69% al 36%. 

Tot i que l’esmentat problema està lligat també a factors com el mercat laboral, els criteris de concessió d’hipoteques i l’oferta de pisos, la moderació dels preus podria suposar una notícia positiva, ja que contribuirà que la «petita» sobrevaloració que s’observa a la vivenda es moderi fins a mantenir-se positiva però pròxima a zero en els pròxims trimestres. «Al tancament del 2022, els indicadors de desequilibri de preus al mercat de la vivenda es mantenien en valors positius, tot i que pròxims al nivell d’equilibri, degut fonamentalment a la pujada dels preus de la vivenda i, sobretot, a la caiguda de la renda real disponible de les llars. És esperable que l’enduriment de les condicions de finançament moderi aquests senyals de desequilibri en els pròxims trimestres», apuntava l’informe d’estabilitat.

Sobrevaloració moderada

Notícies relacionades

El Govern estima que avalarà l’entrada a una vivenda a 50.000 joves

La llei de vivenda queda definitivament aprovada: tots els detalls i quan s’aplica

El supervisor, així, calcula una sobrevaloració mitjana del 5,23% al tancament de l’any passat, amb un mínim del 3,71% i un màxim del 7,92%. Les seves estimacions inclouen un interval perquè es basen en quatre mètodes de valoració diferents, que tenen en compte factors com la renda de les llars, el nivell dels tipus d’interès, la relació entre el crèdit i el PIB, o l’evolució passada dels preus. Segons els seus càlculs, a mesura que l’impacte de les pujades de tipus es vagi traslladant a l’economia (cada alça triga fins a 24 mesos a desplegar tots els seus efectes), és esperable que «s’observi més moderació en el mercat immobiliari, cosa que podria dissipar els actuals senyals de desequilibri». És a dir, que preveu que la demanda es moderi a causa que el crèdit serà més car, cosa que hauria de reduir els preus.

El Banc Central Europeu (BCE), per la seva banda, observa símptomes de sobrevaloració a Espanya des del primer trimestre del 2017, si bé considerablement inferior a la mitjana europea i molt lluny de l’entorn del 40% del bec de la bombolla el 2007. La institució la calcula en entre l’1% i el 13% al tancament de setembre, davant una mitjana de la zona euro d’entre l’1% i el 27%. Les dades són diferents de les del Banc d’Espanya perquè utilitza quatre mètodes de valoració diferents, que determinen si els preus estan en línia o no amb el seu valor mitjà des de 1996, amb els principals factors que hi incideixen (com els tipus d’interès, el PIB i l’estoc de vivenda disponible) i amb l’evolució dels ingressos de les famílies (i que s’estima que és financerament convenient que destinin al pagament de la hipoteca o el lloguer, un 30% de la seva renda disponible).