El preu de les vivendes més cares puja i el de les barates tendeix a baixar

El sector immobiliari espanyol capeja la situació de frenada immobiliària amb més solvència de l’esperat. La crisi tant d’oferta com de demanda s’està saldant amb un fenomen desconegut fins a la data en la qual els preus de les vivendes de més cost tendeixen a pujar i continuen venent-se, mentre que les més barates fins i tot baixen de preu per falta de clients i no complir les expectatives dels compradors. En un context general de preus alts de la vivenda i més costos hipotecaris, les immobiliàries constaten que "el més car és més car i, en molts casos, el més barat és més barat", explica l’últim informe del grup Tecnitasa.

Segons aquesta anàlisi, "la totalitat de les capitals i ciutats a Espanya incrementen els seus preus màxims tret de Toledo i Melilla". Però les cotes de preu assolides denoten que poques parelles joves estan en condicions d’afrontar la compra de la seva primera vivenda. Segons les mateixes dades, cinc capitals han superat els 7.000 euros per metre quadrat de preus mitjans, quan fa quatre anys eren tres les que superaven els 6.000 euros. Però malgrat que es constata la crisi immobiliària d’oferta disponible a preus adequats, els intermediaris segueixen amb certa activitat de compravenda, principalment per clients que substitueixen les seves vivendes, estrangers o propietaris que deixen de tenir vivendes de lloguer i les posen a la venda.

Immobiliàries com Amat, especialitzada en vivendes de segment mitjà alt, amb preus mitjans superiors als 600.000 euros, reconeixen que l’activitat registrada el 2023 es va mantenir per sobre de l’esperat i que no perceben encara que els preus comencin a baixar. Segons l’opinió de Francisco Cruz, propietari de CVM Pisos, a l’eix de Fabra i Puig de Barcelona, "hi ha un percentatge de clients que han desaparegut per la dificultat per aconseguir hipoteca. Vendre s’està venent, però ha aparegut bastant client que compra sense hipoteca. Els pisos reformats són més fàcils de vendre, però més difícils de negociar. Els pisos sense reformar sempre tenen més marge de negociació".

Diferència de preus

Les diferències de preu són elevades segons les zones. Segons Tecnitasa, entre el passeig de Gràcia i el barri de Torreforta de Tarragona les disparitats de preus són superiors als 9.500 euros el metre quadrat. L’anàlisi de Tecnitasa evidencia que l’entorn té una influència crucial en l’establiment de preus de venda de vivendes, igual que l’estat, el seu certificat d’eficiència energètica i altres. Això fa que les mitjanes siguin realment enganyoses al sector immobiliari. Així, en les dades de Tecnitasa, es pot determinar que un immoble a la nova zona marítima de Badalona costa de l’ordre de 5.700 euros el metre quadrat, per uns 541.500 euros (95 metres quadrats, dues habitacions, primer pis), davant els 364.500 euros de l’any passat. Però en una zona relativament pròxima, al barri Sant Roc de la mateixa població, el preu d’una vivenda de 65 metres quadrats és de 75.400 euros.

En el cas de Madrid, aquestes diferències entre les zones més cares i més barates augmenten fins als 15.000 euros el metre quadrat entre la zona de Recoletos i la de San Cristóbal de los Ángeles (900 euros el metre quadrat). Segons Servihabitat, l’escassetat d’obra nova i el cada vegada més escàs estoc de segona mà rehabilitat i de qualitat neutralitzen qualsevol possibilitat de caiguda en els preus, arribant a ser la Comunitat de Madrid la regió amb més estabilitat, amb la previsió que escalin un 3% de mitjana nacional per a aquest any, segons preveu aquesta immobiliària.

Segons l’opinió de Borja Goday, conseller delegat de Servihabitat, "els que pensaven que la retallada de preus anava a ser històrica, és que no van considerar que ha costat molt més treure producte de nova planta i era inevitable que l’encariment dels costos que implica llançar nous projectes acabés repercutint en el client".

Notícies relacionades

Impostos i el gat de Schrödinger

Hereu anima a fer pedagogia sobre la innovació i les marques

Clients estrangers

El factor dels clients estrangers també ha incidit de manera important en els preus. Guifré Homedes, director general d’Amat, destaca que a Barcelona ha augmentat la demanda de clients iranians, llatinoamericans o xinesos, que busquen precisament vivendes de preu alt i bons estàndards de qualitat. Fernando García Marcos, director tècnic de Tecnitasa, corrobora aquesta idea i destaca que en algunes ciutats els preus han pujat especialment en immobles ja totalment reformats amb alts estàndards de qualitat i acabats, que es destinen a clients en molts casos estrangers de molt alt poder adquisitiu.