El Banc d’Espanya calcula que falten 225.000 pisos nous per al 2024 i 2025

El dèficit que es contempla per a aquests dos anys s’afegeix al de 365.000 unitats des del 2022 i 2023 (gairebé 600.000 en el conjunt dels quatre anys), i que s’ha concentrat sobretot a les comunitats de Catalunya, Madrid, Andalusia i el País Valencià. Aquesta és la conclusió que es treu dels càlculs que el Banc d’Espanya ha incorporat en l’estudi El mercat de la vivenda a Espanya: evolució recent, riscos i problemes d’accessibilitat, publicat ahir i que formarà part del pròxim informe anual de l’organisme.

Demanda potencial

El dèficit de 365.000 vivendes noves per al període del 2022 i 2023, en relació amb la formació neta de llars, s’ha concentrat sobretot a Catalunya (un dèficit de 82.000 unitats), al País Valencià (dèficit de 68.700), a Madrid (més de 65.000) i a Andalusia (més de 56.000).

En general, es calcula que el nou habitatge amb prou feines podria satisfer prop d’un 40% de la demanda potencial de les noves llars en el període 2022-2025 en el conjunt d’Espanya. Aquesta quantia es reduiria a menys d’un 20% a les illes Canàries i a un rang d’entre el 25% i el 30% a Catalunya, al País Valencià i la Regió de Múrcia.

La demanda de vivenda ve propulsada per l’augment de la població, derivat dels fluxos migratoris i la formació de noves llars, conformades cada vegada per menys membres. Si el 2015 es van crear 50.000 llars (en xifres netes), el 2022 i el 2023 s’ha arribat a una mitjana anual de 275.000. Les previsions apunten a unes 220.000 llars més en cada un dels anys 2024 i 2025 i situa en 120.000 unitats el creixement anual net d’ells a cada exercici de la pròxima dècada, d’acord als càlculs del Banc d’Espanya a partir de les projeccions de població de l’Institut Nacional d’Estadística (INE).

La compravenda de vivendes per part d’estrangers no residents (125.000 transaccions efectuades el 2023) és un altre factor que alimenta la demanda, així com "l’atractiu de la inversió en vivenda destinada al lloguer", que en el període 2015-2022 ha proporcionat una rendibilitat bruta mitjana del 10,5% (en termes nominals), molt per sobre de la que oferia el bo a 10 anys (1,2%), els dipòsits bancaris (0,3%) i el pagament de dividends (6,8%).

Davant aquesta demanda en augment, amb prou feines compensada per la mobilització de vivendes residencials de segona mà, l’oferta de vivenda nova ha sigut més limitada a causa –segons el Banc d’Espanya– de "l’escassetat de terra residencial i de mà d’obra per a la construcció, de l’augment dels costos de producció i de les dificultats per a l’adquisició i desenvolupament de nou sòl urbà disponible per a l’edificació". Tampoc hi ha ajudat "la reduïda capacitat de rehabilitació d’habitatges, la falta d’adequació dels immobles buits a les preferències de les llars, la incertesa regulatòria i l’auge d’usos alternatius de la vivenda, com el lloguer de vacances i el de temporada".

Inversió residencial

Concretament, el 2023, la inversió residencial a Espanya es va situar en el 5,7% del PIB, per sota del 6,1% de l’UEM i de les mitjanes anuals que es van observar en les dècades de 1980 i 1990 –entorn del 6,5%–. Per la seva banda, el nombre de visats d’obra nova va arribar el 2023 a prop de 110.000, molt per sota dels 320.000 de mitjana en la dècada de 1990 i dels 550.000 anuals de la primera dècada del segle XXI. L’oferta de vivenda nova s’ha estabilitzat en l’entorn de les 90.000 unitats anuals.

Per al 2023 s’estima un parc afegit d’habitatges entorn dels 27 milions d’unitats, dels quals 19,3 milions (72% del total) serien vivendes principals. S’estima que hi ha més de 4 milions d’habitatges buits, però, segons el Banc d’Espanya, només 400.000 estan ubicats en nuclis urbans de més de 250.000 habitants, que és on més tensions existeixen en el mercat immobiliari. Gairebé la meitat de les vivendes buides (el 45%) s’ubiquen en municipis de menys de 10.000 habitants, on viu el 20% de la població.

Notícies relacionades

Un col·lectiu demana al Parlament que flexibilitzi les cèdules d’habitabilitat

Puig: "La família mira al següent trimestre i a la següent generació"

Tampoc ofereix sortida l’estoc de vivendes noves que estan sense vendre, herència de la crisi immobiliària (entorn de 450.000 vivendes actualment), per la seva falta d’adequació a les preferències actuals de les llars. Fruit d’aquestes tensions entre l’oferta i la demanda, la taxa anual de creixement del preu de la vivenda a Espanya ha anat en augment fins al 4,2% en el quart trimestre del 2023. La revalorització acumulada des del 2014 arriba fins al 56% (al 30% si es descompta l’efecte de la inflació).

El creixement dels preus és molt heterogeni. A finals del 2023, l’augment era del 7,5% per a habitatge nou i del 3,6% per al de segona mà. Des d’un punt de vista geogràfic, la tensió en els preus es concentra, sobretot, en els municipis que tenen més població i més activitat turística.