Les bones perspectives turístiques disparen les compres d’hotels

Només en el primer trimestre d’aquest 2024, una trentena d’hotels espanyols han canviat de mans. I gairebé un terç d’aquestes operacions s’han realitzat a Barcelona i als voltants. En conjunt s’ha pagat 577 milions d’euros, un 12% més dels diners que va moure aquest sector en el mateix període de l’any passat. La cosa està que bull en el mercat immobiliari hoteler, que apunta a xifres de rècord, esperonat pel bon moment que viu el sector turístic. L’any ha començat amb dades molt positives i, per a la resta de l’exercici, les perspectives són més que prometedores. Si ja el 2023 Espanya es va consolidar com el segon país més visitat del món amb 85,3 milions de turistes, les previsions per a aquest any són arribar (o almenys acostar-se) als 100 milions, un llindar que cada vegada sembla més accessible, després d’un primer trimestre en què s’han superat ja els 16 milions de viatgers. Molt enrere queden els tot 19 milions del 2020, en plena pandèmia de la covid.

"Després de la covid, el turisme va experimentar un fort rebot a l’alça d’activitat. Primer es va relacionar que la gent tenia ganes de sortir i amb l’estalvi que s’havia generat durant aquell temps, però amb el pas del temps s’ha vist que no va ser un augment conjuntural, sinó que continua creixent", reflexiona Pedro Aznar, professor d’Economia, Finances i Comptabilitat a l’escola de negocis ESADE, a Barcelona. "Hi ha hagut canvis en la pauta dels consumidors, que ara aposten per una manera de fer turisme més vivencial, més experiencial", prossegueix dient Aznar. Aquest nou escenari d’augment de la demanda ha obert la fam dels inversors. Els hotels ara tenen grans marges de beneficis, amb pujades de preus que en ciutats com Màlaga han arribat al 70%, "tot i que aquest any es preveu que l’augment sigui una mica més limitat", assenyala el professor d’ESADE.

El sector, prossegueix l’investigador, "s’està reajustant en alguns segments de negoci; així, per exemple, el turisme urbà creix amb força. De fet, "el 82% de les operacions de compravenda que s’han realitzat en el primer trimestre del 2024 han afectat hotels d’alta categoria, que tenen un seu caràcter més resilient i inelàstic: el 55% dels actius són de quatre estrelles, mentre que el 27% restant correspon a establiments de luxe, de cinc estrelles i de cinc estrelles GL", assenyala la consultora immobiliària CBRE, que fa uns dies va publicar un informe al respecte.

Els inversors solen respondre a tres perfils, afegeix l’informe de CBRE: "el dels institucionals, entre els quals destaquen les entitats financeres, les cadenes hoteleres i els privats", que representen un 37%, un 36% i un 23%, respectivament. Tres quartes parts d’aquestes inversions han sigut de capital espanyol, "entre les quals destaca l’adquisició de part del portfolio de Meliá Hotels per part de Banco Santander". Són, en general, grans grups que diversifiquen la seva activitat en sectors d’alt creixement.

Hotels de luxe

"L’increment de rendibilitat d’aquest sector els ha cridat l’atenció i hem detectat que estan invertint en tres direccions: cadenes hoteleres senceres, immobles per llogar-los després a operadors i que siguin ells els que gestionin l’hotel o, directament, s’apropien de l’hotel", afegeix el professor Aznar, especialista en el negoci turístic. "Les inversions a Espanya es realitzen en destinacions que s’estan fent molt populars, com Màlaga, i en mercats on ja no es pot promoure perquè les normatives ho prohibeixen o perquè no hi ha possibilitats d’expansió territorial, com Barcelona", il·lustra.

Notícies relacionades

Un col·lectiu demana al Parlament que flexibilitzi les cèdules d’habitabilitat

Puig: "La família mira al següent trimestre i a la següent generació"

Tant la compravenda com l’obra nova "s’enfoquen en el sector prime o de luxe, perquè tenen una clientela lleial i no han d’enfrontar-se a altres competències, com el lloguer de vivenda turística, que sí que fa mal als establiments de menor categoria", remarca Aznar. La rendibilitat d’aquests immobles a Madrid i a Barcelona és del 5,25% (a les Balears i les Canàries puja el 6,25%), bastant per sobre del bo espanyol a 10 anys. En vista d’això, dels gairebé 260 nous hotels que estan previstos a Espanya fins a finals del 2025, "el 22% són de gamma alta, és a dir, de cinc estrelles o més", segons recull l’informe elaborat per CBRE.

El parc hoteler espanyol l’integren actualment 12.494 immobles, amb una capacitat de gairebé 1,24 milions de places, que tenen una ocupació mitjana del 61%. "El bon comportament de la demanda, juntament amb l’augment de la tarifa mesurada, manté el pols dels resultats operatius en aquesta indústria a l’inici del 2024", destaca la consultora CBRE, amb un preu mitjà per habitació ocupada de 106,9 euros (un 9% més que en el primer trimestre del 2023) i un ingrés mitjà per habitació disponible de 65,3 euros (un 12% més que en el mateix període de l’any passat).