L’habitatge a Espanya registra la taxa de sobrevaloració més alta en 14 anys

La sobrevaloració de l’habitatge a Espanya a ulls de l’autoritat monetària va marcar un màxim històric del 33,3% de mitjana el tercer trimestre del 2007, en ple pic de la bombolla immobiliària. Després que esclatés, va començar a baixar de manera accelerada. De fet, la caiguda dels preus va provocar que, malgrat la caiguda de la renda disponible de les llars per l’alça de l’atur i el descens dels salaris, el mercat registrés infravaloració entre l’últim trimestre del 2011 i el segon del 2019. És a dir, que durant set anys i nou mesos, l’habitatge a Espanya va valer menys del que les famílies podien pagar.

El nivell d’infravaloració més alt (18%) es va produir el juny del 2013, el punt més baix de les crisis financera i del deute públic espanyol. Des d’aleshores, l’habitatge ha encadenat un camí alcista que el va portar a sortir de la infravaloració a principis del 2019 i a arribar actualment a la sobrevaloració més alta en 14 anys. De fet, aquesta sobrevaloració mitjana del 10% va superar el primer trimestre la del conjunt de la zona euro (9,5%, amb un interval d’entre el 17% i el 4%) per primera vegada des de setembre del 2011. Els preus en la unió monetària, així, van marcar un màxim històric de sobrevaloració mitjana del 16% a mitjans del 2022, però des d’aleshores aquest sobrepreu s’està moderant, el contrari del que passa a Espanya des de fa ja més d’una dècada.

Pròxims a l’equilibri

El Banc d’Espanya també estima que l’habitatge a Espanya és més car del que les famílies poden pagar, però de manera molt més moderada que el BCE. Així, calcula una sobrevaloració mitjana del 2,86% al tancament del primer trimestre (amb un màxim del 4,48% i un mínim del 0,92%), amb una caiguda respecte al nivell de desembre (3,76%, amb un interval del 8,4% al 0,7%). Segons les seves estimacions, els creixements de la renda de les llars han més que compensat l’encariment de l’habitatge en els últims trimestres, i els indicadors de desequilibri es mantenen en "valors positius, però pròxims al nivell d’equilibri". De fet, el valor mitjà de març (el citat 2,86%) està per sota de la mitjana dels dos últims anys (3,11%). Això sí, en un any considera que podria augmentar al 6,27%.

Les diferències entre els dos bancs centrals es deuen al fet que utilitzen diferents metodologies. L’estimació del BCE es basa en quatre mètodes de valoració diferents que determinen si els preus estan en línia o no amb el valor mitjà des de 1996, amb els principals factors que hi incideixen (com ara els tipus d’interès, el PIB o l’estoc d’habitatge disponible), i amb l’evolució dels ingressos de les famílies (s’estima que és financerament convenient que destinin al pagament de la hipoteca o el lloguer normalment al voltant d’un 30% de la seva renda disponible).

Els càlculs del Banc d’Espanya, per la seva banda, es basen en una altres quatre mètodes de valoració, que tenen en compte factors com la renda disponible de les llars, el nivell dels tipus d’interès, la relació entre el crèdit i el PIB, o l’evolució passada dels preus. En qualsevol cas, cal tenir en compte que els dos organismes supervisors mesuren la sobre o infravaloració de l’habitatge des del punt de vista de l’estabilitat del sistema financer, com és la competència, i no des de la perspectiva del problema social que suposa la creixent dificultat d’accés a l’habitatge.

Diferències regionals

Notícies relacionades

Un col·lectiu demana al Parlament que flexibilitzi les cèdules d’habitabilitat

Puig: "La família mira al següent trimestre i a la següent generació"

El cert, sigui com sigui, és que el preu de l’habitatge supera ja en un 4,2% en termes nominals l’anterior màxim històric a què va arribar en el tercer trimestre del 2007, segons ha apuntat recentment el departament d’estudis de CaixaBank. Els economistes del banc, en qualsevol cas, destaquen que en termes reals (és a dir, tenint en compte l’efecte de la inflació, que fa que una quantitat de fa anys equivalgui avui dia a una xifra més gran), els preus de l’habitatge estan encara un 25,4% per sota del màxim, tot i que els de l’habitatge nou estan a punt d’arribar a aquest pic.

En concret, els preus nominals superen ja el rècord de la bombolla immobiliària a les Balears (21,7% més), Andalusia (15,1%), les Canàries (10,1%), Madrid (8,2%), Múrcia (0,9%) i el País Valencià (0,3%). En la resta, els preus segueixen per sota i, en alguns casos, a gran distància. Així es produeix a Navarra (22,3% per sota del màxim), la Rioja (-17%), Aragó (-16%), Castella-la Manxa (-15,6%), Extremadura (-13,2%) i País Basc (-11,1%). Catalunya, per la seva banda, se situa en una situació intermèdia, amb uns preus que estan encara un -5,3% per sota del màxim.