Les 117 socimis d’Espanya són propietàries del 0,7% de les vivendes de lloguer

Espanya és un dels països del món amb més socimis (societats cotitzades d’inversió en el mercat immobiliari), amb més d’un centenar de companyies. El seu auge està lligat al règim fiscal especial que les regeix, pensat per acostar a inversors minoristes el maó, un tipus d’actiu històricament reservat per a grans capitals. Políticament han sigut assenyalades per ser unes de les causants de la pujada en els preus de la vivenda, malgrat que la majoria no inverteixen en el sector residencial, sinó en una altra classe d’immobles, com edificis d’oficines, naus logístiques i centres comercials.

El règim de socimis va ser creat el 2009, durant la segona legislatura de José Luis Rodríguez Zapatero. El 2012, la legislació va ser modificada per equiparar-lo al dels Reit internacionals, estructures similars actualment a les socimis. Aquesta última reforma va ser un èxit i va permetre el naixement de grans companyies, com Merlin Properties, i també el ressorgir de Colonial, entre d’altres, a més de la proliferació i entrada dels grans fons internacionals a Espanya.

Les que veritablement ho són

La primera diferència entre les socimis és la seva difusió accionarial: hi ha companyies que sí que funcionen com a vehicles d’estalvi i inversió per a particulars i altres que únicament són una carcassa per disfrutar de la seva bona fiscalitat. Dins del primer tipus s’inclourien les esmentades Merlin i Colonial, però també Lar España, Vitruvio o Árima: tot i que totes tenen grans accionistes, disposen d’un free float més o menys ampli. Aquestes són una minoria dins de les 117 socimis que existien al tancament del 2023, segons Armanext, tot i que són les més grans.

En l’altre costat hi ha les que simplement són una estructura fiscal controlada per un o dos accionistes. Aquestes socimis cotitzen a la borsa perquè és una de les exigències del règim tributari, però les seves accions amb prou feines es mouen en borsa. Dins d’aquesta classe s’inclouen, per exemple, Castellana Properties, propietat del fons sud-africà Vukile; General de Galerías Comerciales, tercera socimi més gran d’Espanya, controlada únicament pel milionari Tomás Olivo; o P3 Logistic Parks, un dels principals amos de naus logístiques al país, l’amo del qual és el fons sobirà de Singapur GIC.

No només en vivenda

Un dels mites és que les socimis són els fons voltors causants de la pujada dels preus de la vivenda a Espanya. La realitat és que la majoria d’aquestes empreses no inverteixen en el mercat residencial (algunes sí), sinó en el que es denomina Commercial Real Estate. Segons l’Associació de Propietaris d’Espais Comercials (APRESCO), les socimis compten amb unes 25.000 vivendes per a lloguer arreu del país, tot just el 0,7% del parc total, que concentren el 80% del valor dels actius que tenen en oficines, hotels, logística i retail, segons PwC.

Notícies relacionades

La CNMV adverteix que un canvi fiscal pot causar deslocalitzacions

Falta de suports a l’impost energètic

Entre les que sí que inverteixen en immobles residencials hi ha les socimis de Blackstone, Testa Residencial, Fidere i Albirana, Vivenio, controlada pels fons estrangers Aware i APG, o Tempore Properties de TPG. Aquestes ofereixen vivendes de lloguer a preus de mercat i estan en mans d’un únic accionista.

Hi ha un subgrup de socimis que sí que inverteixen en vivenda, però ho fan amb la peculiaritat que els seus lloguers són socials. És el cas de Tutecho o Primero H, vehicles que adquireixen immobles i els arrenden a preus molt baixos a oenagés que els destinen a persones sense llar. En aquesta classe es podria incloure també Ktesios, una companyia que compra cases a petites localitats on no hi ha oferta i les lloga per preus en molts casos inferiors a 500 euros al mes.