Els inversors estrangers miren cap als locals comercials

"Tot i que ara s’acabi el règim de la golden visa, les nostres estimacions apunten que el 50% d’aquestes persones continuaran invertint o continuaran buscant on invertir perquè el seu objectiu és, sobretot, protegir els seus capitals", prossegueix Marcet, que indica que les últimes operacions que ha tancat la seva empresa han sigut amb ciutadans "xinesos, russos i ucraïnesos, per aquest ordre". Però aquesta nova tendència no respon només a la fi de les golden visa, admet el consultor. El canvi fiscal recentment aprovat per la Generalitat per als grans tenidors de vivendes (que passen a pagar un 20% en l’impost de transmissions patrimonials) ha actuat també com a "element dissuasiu per a aquells que busquen una inversió interessant".

La pèrdua d’interès dels grans inversors de residencial per Barcelona és conseqüència de la suma de circumstàncies que afecten el mercat local de la vivenda: el ja nou ITP del 20%, la prohibició de llicències per a pisos turístics, la limitació al preu dels lloguers i la imminent regulació del lloguer de temporada. Totes aquestes noves normes han fet que la rendibilitat descendeixi en picat per a aquests perfils, tot i que l’interès dels compradors de vivenda per a ús propi o de petits inversors continua ferm i no s’espera una caiguda en la demanda, segons les diferents fonts consultades.

"És clar que per a cert perfil d’inversors, el menys important era obtenir un visat espanyol que els permetés accedir a la sanitat gratuïta, entre altres raons perquè tenen prou diners per pagar les clíniques privades que vulguin i les escoles privades que considerin per als seus fills", afegeix Iñaki Usain, director general d’ACV Gestión Inmobiliaria i personal shopper immobiliari. Segons la seva opinió, els amos de grans capitals no deixen de comprar vivendes a Espanya, que reuneix prou atractius per continuar invertint.

En aquest context, segons fonts del departament de Commercial d’Engel&Völkers, la demanda dels grans inversors "s’ha desviat parcialment cap al retail i també s’està recuperant el sector d’oficines i logístic que són les àrees amb menys limitacions del mercat en l’aspecte regulador". La mateixa font corrobora que aquest focus està molt concentrat en zones prime, mentre que la resta s’estanca i les operacions es contrauen als locals d’eixos de barri.

L’aposta per les zones top de Barcelona no prioritza el màxim rendiment de les seves inversions. De fet, destaquen que no importa que la rendibilitat no sigui gaire alta i poden acceptar-la del 3,5%, amb "una visió més patrimonialista d’aconseguir actius i ubicacions importants". Entre els inversors estrangers creix l’interès sobretot de britànics, russos i ucraïnesos per comprar retail, entre altres actius.

Des de Cushman & Wakefield, Mónica Manguillot, associada dins del departament Spain Capital Markets, assenyala que els inversors opten per diversificar, triant segments on "veuen més seguretat i menys riscos". L’especialista recorda que el retail sempre havia sigut un mercat fort, que amb la pandèmia va passar a ser temporalment l’"aneguet lleig", però va acabar mostrant la seva resiliència i es va recuperar amb rapidesa en el cas de les zones més cotitzades de Barcelona. "Ara es veu com un valor segur", afegeix, que inspira confiança als inversors.

No obstant, assenyala que no és un transvasament d’un àmbit a l’altre, sinó que els locals prime i les oficines propicien la diversificació d’alguns inversors. Tant per a locals i nacionals com internacionals. Hi ha molts family office interessats en ubicacions prèmium, que amb finalitats patrimonials adquireixen locals ja llogats i que aporten un "valor segur" perquè mai faltarà relleu per al seu arrendament. Manguillot recorda que en el seu últim rànquing mundial de millors carrers comercials el passeig de Gràcia ocupa una meritòria 16a posició.

Més demanda que oferta

Notícies relacionades

Qui hi ha darrere de les universitats privades: un negoci en què irrompen els fons, però controla l’Església

Un pol industrial a l’empara de l’Exèrcit

El problema és que en el mercat de locals comercials top de Barcelona hi ha molta més demanda que oferta, la qual cosa no posa fàcil l’accés a aquests productes. En això coincideixen fonts de la consultora Ascana, que destaquen que en els últims anys aquesta cotitzada oferta és mínima. Així, una part d’inversors que ara descarten comprar edificis residencials o vivendes opten per adquisicions en altres ciutats amb una regulació més liberal. A Barcelona, altres productes que ara atrauen l’interès dels fons són també residències per a gent gran i negocis vinculats a la sanitat privada.

Els experts consideren que les autoritats espanyoles haurien d’explorar noves fórmules per continuar atraient capitals estrangers. Haurien d’activar-se "des d’incentius per a inversions estratègiques com la tecnologia, les energies renovables o la indústria, fins a programes de residència específics per a emprenedors i empreses emergents o visats per a professionals altament qualificats en sectors clau", suggereix Rafael Rabat, soci fundador de la firma d’assessorament financer Norz Patrimonia.