El problema de la vivenda: un mercat restringit

Hi ha un cert consens entre els agents del sector immobiliari que l’accés a la vivenda en un problema per al qual es requereixen solucions urgents. El diagnòstic reflecteix preus a l’alça a les zones amb demanda; una oferta limitada en aquestes mateixes àrees; una legislació erràtica que sovint produeix efectes contraris als que es pretenen combatre; un mercat de lloguer de difícil entrada; un parc de vivenda social molt per sota de les necessitats i unes polítiques públiques sense brúixola ni recursos suficients. La qüestió és ¿com s’aborda aquest problema? Alguns experts exposen les seves idees en el debat organitzat per EL PERIÓDICO DE CATALUNYA i Acciona, en el qual hi han intervingut Ignasi Ruiz, director per a Catalunya de la divisió de vivenda d’Acciona; Gerard Duelo, president del Consell General d’Escoles d’Agents de la Propietat Immobiliària d’Espanya; Anna Esteban, directora de l’oficina de Barcelona de CBRE; Eduard Brull, tresorer de l’Associació de Promotors de Catalunyna (APCE); José García-Montalvo, catedràtic d’Economia i Empresa de la Universitat Pompeu Fabra i José Antonio Alarcón, director d’Estratègia i Anàlisi Immobiliària del Banc Sabadell. Coincideixen en el diagnòstic, i en part en les solucions, que en gran manera passen pel disseny de polítiques de vivenda a llarg termini que donin estabilitat al mercat.

ELS PREUS EL CONTROL PRODUEIX EFECTES INDESITJATS

EL CONTROL PRODUEIX EFECTES INDESITJATSLa situació del mercat immobiliari és prou heterogènia com perquè l’evolució dels preus estigui totalment relacionada amb el tipus de segment, així com amb les zones geogràfiques. Hi ha coincidència, no obstant, que la limitació –particularment al mercat del lloguer– no facilitarà l’accés a la vivenda.  Destaca Anna Esteban que som en “un mercat a dues velocitats: oficines i logística funcionen; el ‘retail’ (comercial) és una altra història, perquè s’estan transformant els models de consum”, assenyala. I pel que es refereix a la vivenda, tant de lloguer com de compra, “la demanda és alta, però tenim certes dificultats relacionades  les regulacions, que poden generar tensions en determinades zones”.  

“La nostra percepció és que es produiran diferències substancials en els preus, depenent de la localització. En determinades zones es genera una demanda més gran i l’oferta no satisfà aquesta demanda i produeix tensions”, explica Ignasi Ruiz. 

 No es tracta d’una situació singular. Totes les ciutats del món es mouen sincrònicament, apunta José García Montalvo. “Estan tenint pujades de preus sincronitzades”, que es deu a l’enorme liquiditat dels mercats. “A darrere hi ha els inversors”, afegeix.  I el canvi de la política monetària als EUA i a Europa tirarà més llenya al foc de la inversió. “Fins i tot el petit estalviador també entrarà en el mercat”, fet que suposa una pressió addicional per als preus.

Afegeixen els promotors que estem davant d’un problema de falta d’oferta en determinades zones. I això no s’arregla amb regulació de preus. “Ni en compra ni de lloguer”, defensa Eduard Brull. Això només produeix l’efecte contrari del que es persegueix. Hi ha d’haver una política que diferenciï la vivenda lliure, l’assequible i la social, considera. Coincideixen José Antonio Alarcón i Gerard Duelo que la pressió en els precisos es traslladarà a capitals com Girona, Tarragona o Lleida, a més de l’àrea metropolitana. Reneguen igualment del control de preus al mercat i, Duelo, assenyala que els polítics descuiden els problemes: “No s’està treballant. S’està massa ocupat en el tema polítics”.   

L’OFERTA FALTA PROMOCIÓ PÚBLICA DE LLOGUER

FALTA PROMOCIÓ PÚBLICA DE LLOGUERS’ha de garantir l’accés a la vivenda de tots els ciutadans, defensa Esteban, i per això es necessiten “polítiques que garanteixin aquest accés”. El problema –remarca– no és el concepte, sinó la forma de fer-ho. “I s’ha de fer mitjançant la col·laboració publicoprivada”, suggereix.

García Montalvo fa èmfasi en el paper de l’Administració en aportació d’oferta social. “El sector públic fa abandó de les seves funcions. No tenim prou vivenda d’emergència habitacional.  És un problema del sector públic i no pot tirar pilotes fora”, lamenta. Falta una política de vivenda a llarg termini.  “No s’ha fet un parc públic social de lloguer. Hi podrien haver dos milions de vivendes, si s’hagués emprès el problema”.   

Els promotors van un pas més enllà i recorden que per a genera oferta sostenible “un element clau és l’urbanisme”, diu Brull. És el gran absent des de fa una dècada. Davant d’aquesta situació, reflexiona, plantejar a un inversor o a un promotor que inverteixi en terra urbanitzable “és com una broma”.

El sector financer diu que recolza la promoció amb el finançament per aportar nova oferta. “Intentem ajudar els clients, però financem projectes que tinguin viabilitat”. Recorda Alarcón que es presta en funció del risc que té la promoció.  

Es podrien fer 20.000 vivendes a Barcelona en un termini raonable, perquè hi ha terra per a fer-les, “si es prenguessin determinades decisions que els polítics no prenen”, afegeix Duelo. 

També són necessàries decisions en matèria laboral. “Portem 12 o 15 mesos amb una gran inflació en els costos de construcció”, explica Ruiz.  “Hi ha hagut una neteja o reestructuració de mà d’obra qualificada tan imperant en la construcció que la majoria dels industrials i els professionals amb experiència s’han perdut”.

SEGURETAT JURÍDICA MESURES SIMPLES I DURADORES

MESURES SIMPLES I DURADORESPropostes polítiques que perdurin en el temps. La seguretat jurídica, una de les preocupacions més grans del sector, transita per aquesta via. Així ho destaca García Montalvo: “La vivenda que ha sigut pública s’ha de mantenir en l’àmbit públic”, defensa, i no s’haurien de posar diners de tots en vivenda social per a la venda; tot ha d’anar al lloguer, afirma: “Esgotem aquestes dues estratègies, res més, però per sempre”. 

És necessari un marc estable, coincideix Brull, però també un pacte social: “Cal un pacte com en el seu dia hi van haver els Pactes de la Moncloa o el Pacte de Toledo». I a això caldria sumar-hi la definició de línies estratègiques a llarg termini. “Es treballa amb donar solucions aïllades, que en realitat no tenen impacte en el que es vol resoldre”, afegeix Alarcón.

Incorpora Duelo la idea que comptar amb l’opinió dels agents socials per legislar  ajudaria a enfocar la solució als problemes. “Normalment no s’escolta. Els polítics fan les seves elucubracions, però després no parlen amb els afectats. I això no s’està fent bé”.  Fins i tot així, els professionals reclamen una gestió més eficaç: “Fa molt que ens agradaria tenir un full de ruta més ben definit”, planteja Ruiz. En resum, diu Esteban: “El dret a la vivenda és fonamental. I  no ha de ser una arma electoral. L’Administració té l’obligació de fer. I em refereixo en tots els seus nivells».  

LLOGUER PRIVAT, EL LLIURE; PÚBLIC, EL SOCIAL

PRIVAT, EL LLIURE; PÚBLIC, EL SOCIAL¿Regular el lloguer té sentit? ¿Qui ha de fer la vivenda social? “Ens oposem a una regulació del mercat del lloguer perquè hi ha exemples que demostren que és contraproduent”, afirma Brull. I afegeix que falta una acció urgent en vivenda social, cosa que només es pot fer amb una visió a llarg termini i amb plans de vivenda consensuats que es mantinguin en el temps.

Alarcón es fixa en les dificultats dels joves per accedir al crèdit, i per això defensa que “s’haurà de veure com donar-los accés al mercat. S’han de buscar solucions a llarg termini i implementar solucions a curt alineades amb aquesta perspectiva».  

Diferencia Ruiz entre la vivenda de lloguer lliure i el lloguer social. “Les administracions haurien de ser més exigents amb el desenvolupament de parcs de vivenda social. Ha de ser la protagonista. Ens trobarà els promotors disposats a desenvolupar-la, però l’Administració ha de ser el primer actor”. 

Notícies relacionades

L'autòpsia conclou que el financer Epstein es va suïcidar a la seva cel·la

La revolució de les 'start-ups': la innovació que suma

Coincideixen Esteban i García Montalvo que “el lloguer arriba per quedar-se”. També que s’ha d’ampliar el parc i fer-lo més professional. “No es podrà professionalitzar quan es criminalitza els grans operadors”, puntualitza Montalvo.