UNA QÜESTIÓ SENSE SORTIDA FÀCIL
El problema legal i social dels desnonaments
Manifestació contra els desnonaments a València. /
Escriure per parlar d'un dels temes que més espai ocupen últimament als diaris i les tertúlies radiofòniques --el problema de la dació en pagament i els desnonaments que, de fet, comporta l'execució judicial dels crèdits hipotecaris-- és extremadament exposat. Ho dic perquè intentar opinar sobre una matèria com aquesta apartant-te del que és "un clam" no és fàcil i, no obstant, em sembla que, almenys en part, he de fer-ho.
Sobre la legislació aplicable
D'entrada he de dir que lallei hipotecària (LH) vigent no és del 1846 (com va afirmar un conegut periodista madrileny en una tertúlia radiofònica d'Onda Cero) ni tampoc del 1909, "de quan ni tan sols hi havia paper carbó i tot es feia a mà", com ho feia un altre conegut periodista català a Catalunya Ràdio. No. La LH és del 8 de febrer de 1946. Tot i així és bastant antiga, vostès em diran i jo els donaré la raó, però immediatament hauré d'afegir que la regulació de l'execució hipotecària judicial --que és el procediment que pot acabar amb la pèrdua de la finca (se la queda el banc o un tercer) i, per tant, amb el desnonament de qui n'era el propietari-- va ser reformada fa uns anys i es regula per la llei 1/2000 d'enjudiciament civil (LEC), de 7 de gener (que va entrar en vigor l'1 de gener del 2001). És, doncs, la LEC la que regula tot el procés executiu judicial, encara que, curiosament, fins avui no ho he escoltat de cap tertulià o periodista. Aquesta llei ens podrà agradar o no i podrà ser més o menys encertada, però no és una antigalla, com se'ns ha venut.
Darrere la hipoteca hi ha un préstec dinerari
Quan vostè, amic lector, recorre a un particular o a un banc per demanar unpréstec (que accepta garantir amb una hipoteca o amb un aval) el que demana és un préstec. Convé que no perdi això de vista perquè és essencial. Per tant, vostè demana una quantitat de diners (posem que 100.000 euros per comprar un pis) que, en bona lògica, haurà de tornar en el termini pactat pagant els interessos que es fixin. El deute que haurà assumit serà, doncs, de 100.000 euros més els interessos, del qual vostè --deutor-- respon amb tot el seu patrimoni. No en va l'article 1911 del Codi Civil estableix el principi deresponsabilitat patrimonial universal: "Del compliment de les obligacions en respon el deutor amb tots els seus béns presents i futurs".
Ara bé, donat que si eldeutor no pogués oferir una garantia més específica que la derivada de la seva responsabilitat patrimonial universal és molt probable que no se li prestessin diners a gairebé ningú i que, a més, els diners prestats ho serien amb uns interessos altíssims, el creditor demana al deutor que algú solvent avali la devolució del crèdit o bé que el garanteixi amb una hipoteca sobre l'immoble que està adquirint (o sobre un altre immoble de la seva propietat). Aquesta hipoteca és, doncs, una garantia complementària a la personal, que no desapareix. Per tant, si el deutor no paga, el creditor pot demanar que s'executi la hipoteca. La finca es posa en pública subhasta i el creditor es cobra el crèdit amb la venda. Però si amb la venda de la finca no s'ha cobert el crèdit (aquests 100.000 euros més els interessos que vostè va demanar en forma de préstec), llavors, no només serà desnonat de l'immoble que havia donat en garantia (si és que hi viu), sinó que, a més, haurà de respondre de la diferència d'acord amb el principi de responsabilitat patrimonial.
La dació en pagament per saldar el deute
Es diu i es repeteix fins al cansament que això és injust i que "la llei hipotecària hauria de regular ladació en pagament". O, el que és el mateix, hauria d'establir un mecanisme en virtut del qual el deutor d'un préstec garantit amb una hipoteca hauria d'entregar el deute entregant la finca hipotecada al creditor.
Doncs bé, d'entrada convé que sapiguem que tampoc en aquest cas vostè evitaria eldesnonament si deixés de pagar les quotes hipotecàries, ja que hauria d'entregar la finca hipotecada al creditor, que entraria en possessió de la finca, ja sigui per ocupar-la ell, per vendre-la a un tercer o per posar-la en arrendament.
Però resulta que la llei hipotecària (aquesta tan vella i tan inútil) recull la possibilitat de la "dació en pagament" des del primer dia que va veure la llum. Diu l'article 140: "... podrà vàlidament pactar-se en l'escriptura de constitució d'hipoteca voluntària que les obligacions garantides es facin només efectives sobre els béns hipotecats. En aquest cas, la responsabilitat del deutor i l'acció del creditor, per virtut del préstec hipotecari, quedaran limitades a l'import dels béns hipotecats i no inclou la resta de béns del patrimoni del deutor". I vostè em dirà: ¿Per què, doncs, no es pacten així totes les hipoteques? La resposta és senzilla: Perquè si la "dació en pagament" fos l'únic sistema reconegut en matèria de garantia hipotecària, llavors el banc (o el particular) que li concedeix el préstec --no oblidi que el que vostè ha demanat és un préstec de 100.000 euros per comprar un pis--, davant la impossibilitat de saber com evolucionarà el mercat immobiliari en el futur, s'assegurarà de no perdre els diners que li presta d'una de les següents maneres: deixant-li una quantitat inferior a la que vostè necessita, posant-li un interès molt elevat o mitjançant les dues fórmules unides. També n'hi hauria una altra: exigint-li que contractés una assegurança que cobrís la minoració respecte del valor pel qual s'ha taxat la finca. I això portaria com a conseqüència l'encariment i el retraïment delcrèdit.
De totes maneres, i per ser honrat amb mi mateix, he de dir que, als EUA, el sistema ordinari de "dació en pagament", denominat allà "walk away" (sortir caminant), ha tingut bastant èxit (tant entre els bancs com entre els propietaris de vivendes), però dubto que, ara per ara, a Espanya tingués les mateixes conseqüències. Més aviat em sembla que retrauria encara més el crèdit, amb les conseqüències que això comporta.
La complexa i sagnant qüestió dels desnonaments
Arribats fins aquí podem parlar dels desnonaments i elsproblemes socials que provoquen. Negar el drama personal i familiar que aquests sempre comporten seria de cecs, ja que en algun cas, les seves conseqüències poden provocar fins i tot situacions d'exclusió social. Però dubto que sigui abordant la legislació general com s'han de resoldre's les qüestions particulars --per extenses i punyents que siguin--, que han provocat que molts deutors que han actuat de bona fe s'hagin vist forçats a incomplir les seves obligacions per causes imprevistes o de força major, una de les quals és sens dubte la crisi econòmica.
Encara que sóc molt conscient d'aquests casos, dubto que la solució més adequada per resoldre'ls sigui --com alguns reclamen-- facultar els jutges per acordar moratòries i suspendre transitòriament el pagament de les quotes hipotecàries si concorren causes com per exemple l'atur, els accidents laborals, les llargues malalties, les desgràcies familiars o infortunis similars, perquè és molt difícil establir on comença i on acaba la "justesa" d'aquestes causes i això introduiria, en la meva opinió, un grau d'arbitrarietat judicial difícilment acceptable.
Sí, en canvi, crec encertat que, de manera transitòria, per un termini fixat (per exemple dos anys) i per a uns casos ben taxats (probablement en virtut d'una renda anual baixa) la llei estableixi una moratòria en el pagament de les quotes com a mesura excepcional. De fet, és la fórmula que ha adoptat el Govern (sense l'acord del PSOE) dijous passat, i --amb els casos que aquest ha fixat o amb altres-- era l'única que podia prendre sense violentar els principis constitucionals. I a més perquè la sobirania del Govern espanyol és limitada en aquestes (i tantes altres qüestions), ja que ha de consultar la Comissió Europea i el Banc Central Europeu i sol·licitar assessorament al Fons Monetari Internacional abans de modificar la normativa sobre desnonaments, ja que les noves mesures podrien tenir un impacte en el sanejament del sector financer i els objectius fixats per l'eurozona en el rescat a la banca. Així, almenys, s'estableix en el'Memoràndum d'Entesa'que recull les condicions per al rescat bancari.
Les reformes que, en el futur, haurien d'abordar en matèria hipotecària
Més enllà d'aquesta solució provisional i temporal, en una futura (i urgent) reforma s'haurien d'establir els següents canvis: 1) una limitació dels interessos de demora en les hipoteques, que són abusius i, sovint, propis de la usura; 2 ) la modificació del procediment d'execució per subjectar-lo a les normes ordinàries d'execució de qualsevol tipus de crèdit documentat; 3) l'elevació del percentatge d'adjudicació al creditor en la subhasta de vivendes en tràmit d'execució hipotecària (avui és del 60% del valor de taxació, cosa que determina que els creditors s'adjudiquin béns per un preu molt inferior al real), i 4) la modificació del sistema de taxació de vivendes, que hauria de ser feta en tot cas per tècnics que siguin de veritat independents dels bancs (avui són els bancs els que els designen).
I si amb aquestes normes (la transitòria i les generals) encara es donen casos extrems --els mateixos que he qualificat de punyents que poden portar persones i famílies a l'exclusió social--, llavors l'Estat hauria d'arbitrar una línia d'ajudes als afectats, igual que ha ajudat els bancs quan les coses els han anat mal dades. Però això no es pot fer a costa de l'altra part contractant: per entendre'ns, a costa de la persona --natural o jurídica-- que va fer el préstec que ara el deutor no torna, o que li va llogar una casa, el lloguer de la qual ha deixat de pagar l'inquilí.
Els desnonaments no es donen només en les execucions hipotecàries
És necessari que no oblidem que els desnonaments no es donen només com a conseqüència d'execucions hipotecàries. També es poden donar com a resultat de l'execució d'un embargament o, en el cas dels arrendaments d'immobles, quan l'arrendatari d'una finca no paga el lloguer, sempre d'acord amb la normativa aplicable en cada cas. I en aquests supòsits, els desnonaments poden ser igual de sagnants que en les execucions hipotecàries (encara que avui ningú en digui res).
Per acabar
Reconec que en un article no es pot dir tot, encara que hi ha matèria sobrada per parlar malament d'alguns bancs (no de tots), de les seves pràctiquesabusives, de la falta de claredat a l'hora de concedir préstecs hipotecaris o d'haver prestat més diners dels que una bona pràctica bancària permetia. També de com es podria collar els bancs que han actuat amb males pràctiques i, no obstant, han rebut ajudes de l'Estat. Males pràctiques, per cert, que carreguen de raó els que diuen que "el Govern ajuda els bancs i es nega a ajudar les persones".
I em pregunto: ¿per què els bancs que han estat ajudats no poden ara dedicar una part d'aquesta ajuda a les famílies que han estat objecte de desnonaments per impagaments dels crèdits hipotecaris que aquests mateixos bancs els van donar? ¿Per què si aquests immobles tòxics han de passar al "banc dolent" pel 50% del valor (que vendrà més tard a preu de mercat) no se'ls incita a fer una quitació d'una quantitat similar als deutors que no poden pagar la hipoteca?
Notícies relacionadesDit això --sens dubte bastant important, però que va més enllà del que és (i pot ser) estrictament la reforma de la normativa hipotecària--, reitero que hi ha camí per fer per adaptar la legislació a les necessitats del moment. Però el que no pot fer el legislador és (per gran que sigui la pressió social) prendre decisions legislatives que condueixin a l'arbitrarietat i a la inseguretat jurídica o que indueixin, directament o indirectament, a l'incompliment de les obligacions contractuals. És segur que elGovern ha de poder arbitrar polítiques de foment sense trencar el principi general del 'pacta sunt servanda'.
