El problema de la vivenda
Hipoteques: persones més protegides
La limitació dels interessos de demora és fonamental per millorar la legislació sobre desnonaments
La tramitació parlamentària de la reforma hipotecària està en el seu moment àlgid. La principal prioritat ha de ser arribar a la màxima equitat i justícia social, corregint les actuals i greus disfuncions legals i les situacions injustes per al consumidor des de la ponderació, l'equilibri i el rigor. Per una altra part, si el principal problema social en aquests moments són els desnonaments, la prioritat número u de la reforma ha de ser aconseguir que en disminueixi dràsticament el nombre. La qüestió és que la dació en pagament generalitzada normalitza la pèrdua de la vivenda, però ha de ser només l'últim recurs quan el sistema no pugui subministrar cap altra solució.
La dignitat de la persona deriva directament de la Constitució espanyola, com ha sentenciat el Tribunal Constitucional en ocasió de la llei d'estrangeria, i per tant, al marge fins i tot de la regulació per combatre l'exclusió social (positiva però d'abast limitat, ja que deixa molts deutors insolvents fora de la seva protecció), podria regular-se una protecció especial amb caràcter general per a la vivenda habitual, de manera que no s'hagués d'executar el desnonament si el deutor no té on viure. Prèviament al desnonament s'hauria de contemplar que, tractant-se de la vivenda habitual, s'hagi de posar el deutor en contacte amb els organismes d'atenció social d'ajuntaments i autonomies perquè li facilitin una vivenda social.
Un dels grans problemes del sistema hipotecari espanyol és el caràcter notòriament excessiu dels interessos de demora. El deutor que està en dificultats i no pot pagar les quotes de la seva hipoteca comprovarà que en poc temps els interessos, a un tipus molt elevat, es convertiran en un mur infranquejable. I no només això: la suma d'aquests interessos durant tot el temps de l'impagament i el procediment d'execució provocaran en la majoria d'ocasions que el valor d'adjudicació no cobreixi la suma deguda a l'entitat financera i que aquesta persegueixi després, d'acord amb el qüestionat article 1911 del Codi Civil, altres béns del consumidor i els fiadors.
Per corregir aquesta anòmala situació, en primer lloc s'hauria de reduir dràsticament el tipus màxim dels interessos de demora a com a molt 2,5 vegades el tipus d'interès legal dels diners, tal com està previst per als descoberts en compte en l'article 20 de la llei 16/2011 de crèdit al consum, i més si tenim en compte que en aquest últim cas no existeix la garantia real del préstec hipotecari. En segon lloc, s'hauria d'establir un límit per als interessos de demora (i les costes) que puguin reclamar-se al deutor, per evitar que segueixin creixent de manera il·limitada com ara. I en tercer lloc, i més important, els interessos de demora s'haurien d'aplicar exclusivament sobre les quantitats vençudes i que vagin vencent, però no sobre el deute total, encara que s'hagi iniciat l'execució, com passa ara. Recordem que en el cas d'una empresa que entri en concurs no es meriten interessos de demora.
Suposa un avanç important l'esmena que ha presentat el Govern d'un mínim de tres quotes impagades per iniciar l'execució. Però s'hauria de reduir l'excessiu termini de cinc anys que impedeix al deutor que ha paralitzat un procediment d'execució consignant les quotes impagades tornar a utilitzar aquest dret fonamental. Per una altra part, seria correcte i just un sistema de dació en pagament que introduís elfresh start o quitació total de la resta del deute en el cas de tractar-se de vivenda habitual de deutors de bona fe amb ingressos per sota dels mínims inembargables previstos en el decret llei 8/2011. L'endeutament indefinit és en aquest cas especialment il·lògic i desproporcionat. També s'evitarien moltes execucions impulsant la renegociació de deutes i imposant en determinats casos una mediació notarial.
La recent sentència del Tribunal de Justícia de la UE obliga el legislador espanyol a corregir les greus llacunes legals en matèria de clàusules abusives. Des del notariat s'ha reaccionat immediatament, prenent mesures per protegir el consumidor mitjançant la paralització dels procediments d'execució extrajudicial per l'existència de clàusules abusives. El sistema actual de fiscalització de les clàusules abusives, basat en l'existència d'una sentència ferma i la posterior inscripció en el registre de condicions generals de la contractació, ha fallat estrepitosament. La solució passa per atribuir als notaris, que intervenim en el moment decisiu que se celebra el contracte, un control de legalitat efectiu sobre les clàusules abusives. L'objectiu ha de ser que no hi hagi clàusules abusives en la hipoteca. La justícia preventiva evita plets.
