Regular el lloguer: què diu l’evidència científica

Sovint sentim dir que «segons tots els estudis», regular el preu del lloguer seria una catàstrofe. Menys oferta i en pitjor estat. Cues. Preus impossibles. La ironia és que aquest retrat gairebé distòpic s’assembla molt al que ja passa des del 2014 sense regulació. Sigui com sigui, ¿què suggereix realment l’evidència científica?

D’entrada, és fals que hi hagi un consens contra el control de preus. Entre els més de 400 articles publicats en els últims 30 anys, les posicions van des del rebuig fins als qui ho recomanen amb un disseny adequat. Ho demostren, entre d’altres, les exhaustives revisions de la London School of Economics i l’UK Centre for Housing Evidence. En segon lloc, cada regulació és un món, i no s’han de confondre els controls de l’època de postguerra (de primera generació) amb els actuals (de segona generació): basats en índexs de preus dinàmics, adaptats a la realitat del mercat i amb mecanismes per incentivar el lloguer estable, la rehabilitació i la inversió. Per dir-ho fàcil, és un error citar la llei franquista de 1964 com a exemple que regular no funciona quan aquesta norma no té res a veure amb les actuals.

Així doncs, ¿què diuen els estudis empírics recents sobre les regulacions de segona generació? En relació amb els efectes positius, Autor, Palmer i Pathak (2014) mostren que el control de Massachusetts va aconseguir abaixar el preu durant els 90 i que, després d’eliminar-lo, es va disparar. Diamond, McQuade i Qia (2019) assenyalen que la política aplicada a San Francisco va protegir els habitants de menors ingressos i va evitar que fossin expulsats dels seus barris. A Nova York, Che, Jiang i Quinter (2022) revelen que va suposar un estalvi del 34% per als qui vivien en vivendes regulades. Sobre les mesures a Alemanya (2015) i França (2019), els resultats parlen de baixades en algunes ciutats, tot i que limitades.

Respecte a la llei catalana del 2020, tres estudis (UB, UPF i OHB) també apunten que la regulació va aconseguir abaixar preus. Tot i que varien, les estimacions parlen d’un 6% de reducció en els 61 municipis inclosos, i un estalvi d’uns 600 euros a l’any de mitjana per a les famílies inquilines. A més, les dades mostren que això no és imputable a la pandèmia (el preu es va mantenir en els municipis catalans no regulats) i que, des de la derogació de la llei, els preus han tornat a pujar.

La crítica habitual a la regulació és que suposadament redueix l’oferta, perquè qualsevol limitació del benefici porta que menys gent vulgui llogar o construir vivendes. És la mateixa lògica segons la qual apujar el salari mínim fa que les empreses creïn menys ocupació. ¿Què diuen les dades? Segons l’estudi de la UPF, l’oferta de lloguer va baixar un 14%, però els de la UB i l’OHB demostren al contrari. Alguns dels casos citats també parlen de descensos a curt termini, tot i que d’altres –com Ambrosius (2015), Gilderbloom (2017) o Bonneval (2011)– proven que a llarg termini les regulacions no tenen per què afectar la quantitat i qualitat de l’oferta.

Notícies relacionades

La creu de Sant Andreu

L’error convergent

Ara bé, allà on sembla que disminueix l’oferta inicialment, ¿qui treu pisos del mercat? Els estudis a San Francisco (2019) i Berlín (2022) apunten que són sobretot els grans fons. Atès que a Espanya representen una part petita, es tracta d’un risc menor. I en tot cas, ¿seria un lleu descens d’oferta una cosa negativa? Diversos treballs, com el de Baxter (2022), indiquen que és desitjable reduir el sector del lloguer privat si així totes les parts guanyen en seguretat, i si es compensa creant més vivenda pública, o oportunitats perquè els inquilins amb menys recursos puguin accedir a pisos en propietat (individual o cooperativa). De fet, contra el que se sol creure, està demostrat que augmentar l’oferta de lloguer privat no redueix els preus –vegin-se estudis de la Reserva Federal com el d’Anenberg (2020)– i genera més desigualtats (propietaris cada vegada més rics i inquilins més pobres).

En definitiva, regular no resoldrà el problema de la vivenda, però té la virtut que pot moderar preus de manera immediata i efectiva, i alleujar milions de famílies. ¿Podria motivar que alguns fons retirin pisos del mercat? Sí, al principi, però aquest problema s’ha de minimitzar i compensar amb les mesures adequades. ¿No seria millor tenir molta més vivenda pública? Sí, però trigarem dècades a construir un sistema de nivell europeu. Mentrestant, cal donar resposta a les generacions d’avui.