Per millorar l’assequibilitat, Espanya necessita més vivenda de lloguer

En els anys previs a la crisi financera mundial, Espanya construïa més vivendes que qualsevol altre país europeu. En aquell mateix període, els preus de la vivenda es van disparar, i van arribar a duplicar-se en termes reals entre el 2000 i el 2007, i l’assequibilitat va empitjorar per a la majoria de les llars. L’experiència d’Espanya és una lliçó objectiva a favor de l’argument que l’abundància de vivendes és necessària però insuficient per garantir l’accessibilitat de la vivenda. També és una advertència sobre la dependència excessiva de la vivenda de propietat i de la necessitat d’alternatives sòlides, incloses les vivendes socials i privades de lloguer.

La història del mercat immobiliari espanyol de la dècada del 2000 no és única. Com en altres països, l’exuberància irracional va induir a prestamistes, constructors i compradors a invertir fortament en béns immobiliaris. Però Espanya és especial a causa de la seva taxa de vivenda de propietat excepcionalment alta, que probablement va llançar més llenya al foc. Amb un 83%, la seva taxa de vivenda de propietat era més de 10 punts percentuals per sobre de la de qualsevol altre país de l’OCDE l’any 2004. El seu fort suport polític i normatiu va indicar als residents que posseir una vivenda era socialment desitjable, i els va oferir una àmplia varietat d’incentius financers, cosa que es podria interpretar com una garantia implícita que el Govern central intervindria si el mercat immobiliari empitjorava.

Molts dels desavantatges de ser propietari d’una vivenda poden resumir-se en una paraula: expectatives. Les expectatives són el que distingeix quant pagarà un comprador per una casa respecte al preu que pagarà un inquilí per llogar-la. La vivenda de lloguer és de summa importància, precisament, perquè les expectatives no funcionen com ho fan amb la vivenda de compra. Als inquilins no els importen les expectatives de valor de la propietat. Els importa el que una vivenda de lloguer té per oferir-los avui, ja sigui la quantitat de dormitoris o la seva proximitat a feines, parcs i altres serveis. Aquestes coses, i no les nocions confuses sobre la política futura i les condicions monetàries, determinen el que pagaran els inquilins. Això també ajuda a explicar per què els preus de les vivendes són molt més volàtils que els lloguers.

Notícies relacionades

Vivenda pels núvols: ¿exuberància o bombolla?

El temor d’una bombolla immobiliària torna a Espanya

La disminució de les expectatives en els lloguers té dues conseqüències importants. Primer, ensenya als constructors de vivendes on construir. Si construeixen massa lluny d’on la gent realment vol viure, els lloguers seran massa baixos o quedaran massa pisos vacants i perdran diners. En segon lloc, viure en vivendes de lloguer canvia els incentius dels residents. Mentre que els propietaris es beneficien de l’augment del valor de les vivendes, els inquilins es veuen perjudicats. I tot i que el Nimbyism (acrònim de Not in my Back Yard, No al meu Pati de Darrere) es pot observar en tots els tipus de tinences, els inquilins generalment recolzen més la construcció de vivendes als seus veïnats, les polítiques que enforteixen la seguretat de la vivenda i el finançament de vivendes socials i altres programes que beneficien les llars de baixos ingressos.

Perquè països com Espanya i els EUA siguin més assequibles, hauran de fomentar molt més la vivenda de lloguer, especialment a les ciutats i barris amb més demanda. Si ho fan, es reduirà el suport als preus de la vivenda en constant creixement i canviarà la producció de vivendes a llocs amb més beneficis econòmics i ambientals. Els nostres governs també han d’augmentar la producció de vivendes protegides i de renda limitada, com és més comú en altres països europeus. Aquests esforços del costat de l’oferta també haurien d’anar acompanyats de regulacions més estrictes per millorar la seguretat de la vivenda per als inquilins, que augmentarà encara més l’atractiu de llogar.