¿Per què Tarragona és més barata?

Tant en compravenda com de lloguer, Tarragona és més barata que Girona, i la diferència no és poca. Concretament, en compravenda, segons les dades de Gesval, el preu mitjà de Tarragona és 1.623 euros/m2 i el de Girona és de 2.432 euros / m2. En la mitjana del lloguer, Tarragona està en 9,4 euros m2/mes i Girona està en 12,8 euros m2/ mes, una diferència del 30%. ¿Com s’explica aquesta diferència de preus entre dues ciutats que comparteixen diverses característiques, en extensió territorial, en densitat, en climatologia i en població, per exemple? És interessant meditar una mica sobre aquestes dades per comprovar si les idees que tenim assumides com a veritables sobre la qüestió dels preus immobiliaris són certes o equivocades. També ens ajudaran a comprendre si les polítiques que les administracions ens proposen per millorar l’accessibilitat a la vivenda serviran o no, per resoldre el problema.

Pensi el lector un moment per a si, quines són les possibles explicacions d’aquestes diferències de preus. Faci l’esforç de prioritzar entre les possibles raons perquè no hi ha una única raó que ho expliqui tot. Per exemple, ni el clima, ni el bagatge cultural, ni la diferència de riquesa semblen prou raons per explicar la diferència. ¿Quina serà, doncs, la raó? Algú pot dir que potser ho pugui ser l’excel·lent connexió de Girona per l’AVE, tot i que Lleida també la té, però allà els preus encara són més baixos. Potser la diferència es degui a l’excés de turisme de Girona, tot i que la pressió turística és molt semblant entre les dues ciutats... ¿Quina pot ser, doncs, la raó important que expliqui la diferència? Tampoc sembla que ho sigui la dotació universitària, que és molt semblant entre totes dues, o potser l’entorn industrial, però seria més lògic que això portés als preus de Tarragona més amunt que els de Girona. ¿Potser els capitalistes de Girona són més voltors que els de Tarragona, que són anticapitalistes i res especuladors? Cap de les hipòtesis anteriors em semblen suficients per explicar la diferència. Aventurem algunes raons més factibles.

Notícies relacionades

D’ells serà la terra

Governs improductius

En primer lloc, cal ser molt caut amb la informació que dona la dada del preu mitjà. Quan es parla d’un preu mitjà s’ha de vigilar molt atentament la dispersió de les dades. És a dir, entre quins rangs es distribueixen els preus reals. Quin és el més baix i quin el més alt. La desviació estàndard, que així és com es mesura la dispersió en una mostra, és molt gran en el cas del mercat immobiliari, i per exemple, uns quants preus molt alts poden modificar molt la mitjana, especialment si la mostra és petita. També es dona el fenomen del diferent àmbit de comparació, del qual es calcula la mitjana. Cal recordar que de Girona es va segregar al seu dia Salt, que és on es concentren els preus més assequibles, que ara no compten per mesurar la mitjana de Girona ciutat i així es genera una dada més elevada. Els barris equivalents de Tarragona continuen en el municipi i la mitjana resultant de preus és més representativa. És millor buscar les dades per àrees metropolitanes, que ofereixen dades més comparables, però habitualment no són fàcils d’obtenir.

En segon lloc hi ha la diferència d’oferta, que al meu parer i en la conjuntura actual és el factor més explicatiu de la diferència. El planejament urbanístic de Tarragona, bàsicament atribuïble al gran arquitecte Cantallops, permet una oferta immobiliària molt més generosa, tant en oferta de terra urbanitzable com en densitat urbana neta sobre l’esmentat terra. No és estrany que Tarragona creixi en població, al contrari del que passa en el seu etern rival, Reus, que s’ha quedat endarrerit. La principal raó de la diferència de preus cal buscar-la en les diferents condicions urbanístiques entre les dues ciutats. Per a una nova política d’accessibilitat que funcioni, cal reformar l’urbanisme per farragós que sigui (es pot i s’ha de modificar urgentment i amb mesures excepcionals). Per cert, les competències urbanístiques estan en mans dels ajuntaments i les comunitats autònomes.