La llei de vivenda queda definitivament aprovada: tots els detalls i quan s’aplica

Després de centenars d’estira-i-arronsa, negociacions encallades i converses secretes, la llei de vivenda, que té com a principal objectiu regular el preu del lloguer, s’ha convertit en una realitat. El moment decisiu va ser l’acord que van tancar els socialistes i els morats amb ERC i EH Bildu, els dos principals socis que han buscat per tirar endavant la norma. Finalment, després de blindar les competències autonòmiques, les dues formacions van acabar donant suport al text legislatiu.

L’aprovació de la llei en plena campanya electoral té una importància significativa ja que les competències en matèria de vivenda estan en mans de les comunitats autònomes. Així, l’aplicació del gruix de la norma, com l’aprovació de zones tensionades on els grans tenidors haurien de rebaixar els preus del lloguer, depèn únicament dels governs territorials. Per exemple, les comunitats regides pel PP ja han anunciat que no en faran ús, mentre que les del PSOE, sí. A continuació, tots els detalls de la norma:

La norma elimina l’IPC com l’índex de referència per a l’actualització de la renda. A principis del 2022, el Govern va aprovar un límit del 2% per a les revisions anuals de les rendes amb l’objectiu que aquestes no s’actualitzessin amb l’IPC que, llavors, estava disparat i se situava en un 7,6% el febrer de l’any passat. Aquest límit del 2% es va mantenir durant tot el 2022 i també estarà vigent al llarg de tot el 2023. L’acord aconseguit recull que el 2024 s’elevarà fins al 3%, i que d’ara endavant es crearà un nou índex a què s’hauran d’ajustar les pujades. Aquest índex, que elaborarà l’Institut Nacional d’Estadística (INE) abans del 2025, haurà de ser «més estable i inferior a l’evolució de l’IPC», de tal manera que posarà un topall als augments de la renda per renovació anual.

La llei de vivenda estableix una definició de «gran tenidor» com la persona física o jurídica que tingui més de 10 immobles. No obstant, han pactat que en zones de mercat tensionat aquesta xifra es pugui rebaixar fins a 5. Aquesta decisió l’hauran de prendre les comunitats autònomes «en funció de les seves competències i atenent les seves respectives realitats». Això influiria a l’hora d’aplicar algunes de les mesures recollides en la llei i que només afecten els actors que es consideren grans tenidors, com la limitació dels preus del lloguer en zones tensionades.

La majoria de les mesures de la norma s’apliquen a les zones declarades com a mercat residencial tensionat, llocs amb escassetat de vivendes en condicions assequibles. A petició de cada comunitat, es concedirà aquesta categoria per tres anys a les zones on la càrrega mitjana de la hipoteca o el lloguer, més els subministraments, supera el 30% dels ingressos mitjans d’una llar o el preu s’hagi apujat almenys 3 punts per sobre de l’IPC els últims cinc anys. Només s’haurà de donar una de les dues condicions.

A les zones declarades tensionades i dins el període de vigència de la declaració, els petits tenidors que lloguin un pis no podran apujar el preu al fer un nou contracte, exceptuant l’actualització establerta (un 2% el 2023; un 3% el 2024; i el que estableixi després l’índex). El text recull l’excepció d’un increment de fins al 10%  en el cas que s’habiliti la vivenda amb una despesa d’almenys el 10% del valor de compravenda de l’immoble.

Els grans tenidors, siguin persones físiques o jurídiques, hauran de rebaixar el preu del lloguer a les zones tensionades. Al firmar o renovar un contracte, la renda no podrà superar el límit màxim establert en l’índex de preus de referència del Ministeri de Vivenda.

A aquest índex s’haurà d’ajustar també el preu de les noves vivendes que no hagin estat llogades els últims cinc anys, siguin de petits o grans tenidors.

Per fomentar la baixada de preus per part de petits propietaris en zones tensionades, la norma recull un sistema de bonificacions fiscals de l’IRPF: del 90% si es rebaixa la renda un 5%; del 70% si es lloga a joves d’entre 18 i 35 anys; del 60% si la vivenda ha sigut objecte d’actuacions de rehabilitació els dos anys anteriors. En el cas de no complir cap dels requisits la bonificació serà del 50%.

La norma inclourà que les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte sempre aniran a càrrec del llogater. És a dir, que qui estigui buscant un pis de lloguer no haurà de pagar la quantitat habitual d’un mes de lloguer que demana la immobiliària. A més, es prohibeix augmentar les rendes de lloguer per la via de noves despeses.

L’acord incorpora mesures de protecció de cara al desnonament. D’una banda, es prohibeixen els llançaments sense data i hora predeterminada i s’inclouen noves pròrrogues en el procediment de desnonament, així com s’estipula l’accés obligatori als procediments de solució extrajudicials per a les persones vulnerables. A més, es podran utilitzar els fons dels plans estatals de vivenda per oferir alternatives habitacionals.

La norma també alenteix el procediment per portar a terme la desocupació d’un immoble. En concret, assenyala que no s’admetran les demandes per recuperar la possessió d’una finca si no s’indica, primer, si «l’immoble constitueix vivenda habitual de la persona ocupant». Després, els petits tenidors hauran d’adjuntar un certificat del Registre de la Propietat per justificar l’esmentada condició i, d’altra banda, els grans tenidors hauran de ser els que acreditin si la persona ocupant està o no en situació de vulnerabilitat mitjançant documents acreditatius de les administracions competents i amb el consentiment de la persona demandada. 

Notícies relacionades

Com més població, més recursos

L’Advocacia de l’Estat veu compatible la condemna del procés i l’amnistia

Actualment, la Llei d’Arrendaments Urbans estableix que els contractes de lloguer es prorroguen obligatòriament si l’inquilí ho desitja fins a cinc anys, o set en el cas de persones jurídiques. Ara, la norma recull que l’arrendatari podrà sol·licitar un any extra en què es mantindran les mateixes condicions si justifica una situació de vulnerabilitat social i econòmica partint dels informes emesos pels serveis socials. 

D’altra banda, es recull que en el termini de 20 anys, les administracions competents hauran de tenir un parc mínim de vivendes destinades a polítiques socials del 20% respecte al total de llars en zones tensionades.