El BCE calcula que la vivenda és fins a un 14% més cara de l’assumible

La sobrevaloració de la vivenda a Espanya a ulls del BCE està, això sí, per sota de la mitjana de la zona euro (de l’1% al 19%) i lluny de l’entorn del 40% a què va arribar en el pic de la bombolla immobiliària el 2007. La caiguda posterior dels preus va provocar que, malgrat la baixada de la renda disponible de les llars per l’alça de l’atur i la caiguda de salaris, el mercat registrés infravaloració durant diversos anys. No obstant, alguns dels models d’anàlisi de l’organisme europeu van començar a donar símptomes de sobrevaloració en el primer trimestre del 2017. Des de l’últim del 2018, les quatre metodologies que fa servir el banc central indiquen que els preus de la vivenda estan per sobre del nivell en el qual s’haurien de situar segons la capacitat econòmica de les famílies.

El Banc d’Espanya, per la seva banda, estima que la vivenda està sobrevalorada al país des de fa una mica menys temps, juny del 2020. L’organisme va calcular una sobrevaloració mitjana del 25,3% i màxima del 52,1% en el pic de la bombolla (setembre del 2007). Després del seu esclat, va apreciar que es va produir una infravaloració entre gener del 2010 i març del 2020, que va arribar a superar el 30% de mitjana i el 45% de màxima a mitjans del 2013. Però amb la pandèmia, el PIB es va enfonsar i els preus van continuar pujant, amb la qual cosa va tornar la sobrevaloració. El seu "grau moderat" que la institució calcula per al tancament del 2023 és una mica inferior al de desembre del 2022 (4,13%), però amb una tendència a l’alça al llarg de l’exercici (2,27% en el primer trimestre, 2,68% en el segon, 3,52% en el tercer i 3,76% en el quart).

Diferents metodologies

Les diferències entre els dos bancs centrals es deuen al fet que utilitzen diferents metodologies. L’estimació del BCE es basa en quatre mètodes de valoració diferents que determinen si els preus estan en línia o no amb el seu valor mitjà des de 1996, amb els principals factors que hi incideixen (com els tipus d’interès, el PIB o l’estoc d’habitatge disponible), i amb l’evolució dels ingressos de les famílies (i que s’estima que és financerament convenient que destinin al pagament de la hipoteca o el lloguer, normalment entorn d’un 30% de la seva renda disponible). La del Banc d’Espanya, per la seva banda, es basa en quatre mètodes de valoració més, que tenen en compte factors com ara la renda disponible de les llars, el nivell dels tipus d’interès, la relació entre el crèdit i el PIB, o l’evolució passada dels preus.

Fruit d’aquestes diferències, els dos organismes han discrepat en el passat sobre l’anàlisi de la situació. Ja el 2019, el vicepresident del BCE, Luis de Guindos, va advertir de la pujada de preus excessiva en "segments específics" del mercat immobiliari espanyol i va instar a prendre mesures de supervisió macroprudencial. Però el Banc d’Espanya va descartar fer-ho al no compartir el diagnòstic. Dilluns, el governador, Pablo Hernández de Cos, va insistir que els indicadors de sobrevaloració mitjana de la vivenda al país se situen "en nivells pròxims als d’equilibri", alhora que va apuntar que tot i que els preus continuen pujant, en termes reals –descomptant-hi l’efecte de la inflació acumulada– estan un 28,5% per sota del pic de la bombolla el 2007.

Matalassos de capital

Al seu recent informe de seguiment de les vulnerabilitats del sector immobiliari residencial de la UE, la Junta Europea de Risc Sistèmic –encarregada de vetllar per l’estabilitat financera del continent, no per l’accessibilitat de la vivenda– va situar Espanya com un dels tot just sis països sobre 30 analitzats amb un risc baix. Així, va constatar que les autoritats espanyoles no han pres cap mesura macroprudencial, però ho va considerar "apropiat i suficient per abordar els riscos subjacents". Amb tot, també va apuntar que els preus de la vivenda estan "moderadament sobrevalorats", ja que la relació entre aquests preus i els ingressos de les llars és "relativament alta, havent estat a l’alça des del 2014".

La institució, lligada al BCE, va aconsellar al Ministeri d’Economia i al Banc d’Espanya prendre mesures per reforçar la resistència de la banca. "Les autoritats haurien de seguir monitorant les vulnerabilitats, particularment en el sector de les llars, ja que encara no tots els efectes dels tipus alts s’han transmès i tenint en compte l’alt nivell d’atur predominant.

Notícies relacionades

ENDESA 80 anys d’història de l’electricitat

La natalitat cau a Espanya a un nou mínim amb 1,12 fills per dona

De cara al futur, les autoritats haurien de considerar la possibilitat d’introduir matalassos de capital –per exemple, el component sectorial del matalàs de risc sistèmic– per garantir la resiliència del sector bancari davant les vulnerabilitats acumulades en el mercat immobiliari, així com introduir mesures centrades en els prestataris per garantir criteris crediticis sòlids", va recomanar.

El Banc d’Espanya, precisament, està valorant activar el conegut com a matalàs de capital anticíclic positiu neutral, tot i que no percebi senyals de desequilibri en el crèdit, perquè els bancs tinguin un capital liberable quan es produeixin crisis i perjudiquin així en menor mesura el flux de préstecs. Paral·lelament, l’organisme ha advertit recentment que el problema d’accés a la vivenda només es pot resoldre augmentant l’oferta. "L’oferta de vivenda, tant nova com utilitzada, es caracteritza per un creixement insuficient per fer front a les elevades necessitats de la demanda", ha advertit.