Tres lleis no han aconseguit en 46 anys facilitar l’accés a la vivenda

"Gairebé totes les normatives que s’han anat aprovant s’han centrat a regular les condicions dels arrendaments, a revisar les durades dels contractes de lloguer i, en l’última d’elles, a intervenir en la contenció de preus", afirma l’advocada Cristina Vallejo, especialista en dret immobiliari i membre del Col·legi de l’Advocacia de Barcelona (ICAB). En un mercat que "s’està reinventant, sobretot en els últims anys", assenyala Vallejo, el sector es troba que les lleis van clarament al darrere de la realitat.

"L’única part que realment s’està aplicant de la llei de vivenda del 2023 és la processal, però tot i així està sent complicat", explica la lletrada. El punt clau d’aquesta norma, aprovada pel Govern de Pedro Sánchez just abans que les últimes eleccions autonòmiques canviessin del tot el color dels governs regionals, és la definició de zones de lloguer tensionat i el consegüent límit als preus del lloguer. Però ara per ara només l’aplica Catalunya, a l’espera que també ho facin el País Basc i Navarra, encara sense data.

Abans de l’aprovació de la polèmica llei actual, la regulació que sens dubte va tenir més impacte (i continua tenint-ne) va ser el conegut com a decret Boyer, de 1985, que va introduir importants canvis en els arrendaments urbans i que tenia com a objectiu principal liberalitzar el mercat dels lloguers, que en aquell moment estava molt regulat i controlat. "Aquest decret va marcar un abans i un després, entre altres coses perquè va ser el que va acabar amb els anomenats contractes de renda antiga, de manera que els lloguers que es van firmar posteriorment al dia que va entrar en vigor, el 9 de maig de 1985, ja tenen una data de venciment", detalla Vallejo.

Per a l’investigador i codirector de l’Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA) Jaime Palomera, aquest va ser l’origen del problema que ara asfixia els inquilins a Espanya. "Va ser una normativa que partia de la premissa que els lloguers indefinits havien desincentivat el mercat, perquè reduïen l’oferta, però el cas és que aquesta oferta va continuar caient durant les dues dècades següents, al mateix ritme que ho havia estat fent fins aleshores", indica Palomera.

Els plans de vivenda que s’han desplegat a Espanya des de 1957, assegura l’expert, "sempre han potenciat la vivenda de compravenda per sobre de la de lloguer". "És just el contrari del que passa en països com Alemanya, Dinamarca, França i els Països Baixos, on els contractes de lloguer són indefinits per defecte i només es poden rescindir per una causa justificada, com ara que el propietari o un membre de la seva família s’hagi de mudar a la vivenda", afegeix.

Nou anys després del decret de Miguel Boyer, que va ser ministre d’Economia amb Felipe González, el PP va impulsar la reforma de la llei d’arrendaments urbans (LAU), que va establir els períodes de cinc anys per als contractes, "amb la possibilitat d’ampliar-los a tres anys més", indica Vallejo. Però tot va canviar amb l’esclat de la bombolla immobiliària, el 2007, que va fer que les entitats financeres deixessin de donar crèdits hipotecaris amb la facilitat amb què els havien concedit fins llavors. "D’una banda, la població que fins aleshores s’hipotecava va deixar de fer-ho i es va passar al lloguer. De l’altra, els propietaris de pisos excedentaris van decidir posar-los en arrendament perquè veien que no els vendrien", diu Palomera.

Ball de regulacions

I aquí va començar el ball regulatori. Mentre el 2013 novament el PP apostava per modificar les condicions de la LAU i revisar a la baixa les durades dels contractes de lloguer, deixant-los en tres anys més un de prorrogable, el 2019, de nou amb govern del PSOE, van tornar a ser de cinc anys més tres de prorrogables, amb la possibilitat que el primer contracte fos de set anys si l’arrendatari era una figura jurídica.

Notícies relacionades

Les eòliques demanen celeritat en la licitació dels parcs marins

A partir del 2027 sols es podrà accedir a Vallter en telecabina

"Estem en un moment en què la demanda de vivenda de lloguer ha augmentat a conseqüència dels canvis demogràfics i la creixent migració cap a grans ciutats com Madrid i Barcelona, on la pressió sobre el mercat ha fet pujar els preus. L’oferta, però, no ha crescut al mateix ritme, afectada per la falta d’incentius fiscals, un marc regulatori poc favorable i la proliferació del lloguer turístic en certes zones", constata Helena Beunza, presidenta de l’Associació de Propietaris de Vivendes de Lloguer (Asval), que agrupa més de 6.000 associats, el 95% dels quals són petits tenidors.

¿I ara qué? L’aprovació de la primera llei específicament de vivenda l’any passat no està tenint l’efecte desitjat. Ni tan sols els seus més ferms defensors, el sector dels inquilins, l’acaba de veure amb satisfacció. "És cert que ha sigut la primera llei en dècades que intervé en els preus, però el problema és que de vegades és contradictòria, ja que distingeix entre petits i grans propietaris, cosa que no ens sembla que hauria de ser un criteri", assenyala Palomera, que lamenta que "si bé fixa límits al preu, no preveu cap règim sancionador, cosa que fa que la seva eficàcia sigui qüestionable". "A Asval considerem que el marc normatiu actual no ha aconseguit adaptar-se a les necessitats del mercat, i advoquem per un enfocament que promogui la inversió en vivenda de lloguer, tant pública com privada, per aconseguir un equilibri sostenible que respongui a les actuals demandes de la societat", afirma, per la seva banda, Helena Beunza.