Es ven pis ocupat: un fenomen que guanya pes als portals immobiliaris

Els preus són llaminers, però en entrar en la descripció alerten que l’immoble ja té inquilins i que «degut a l’estat ocupacional de l’actiu no es podran realitzar visites». Alguns ja recomanen d’entrada als interessats contractar un advocat abans de segellar la compra i deixen clar que qui l’adquireixi «assumirà les discrepàncies entre la realitat física i la realitat registral i cadastral, i els tràmits que comporta l’obtenció de la possessió judicial de l’immoble». Altres anuncis adverteixen que «l’immoble es transmetrà sense conèixer per part del venedor l’estat de conservació actual així com tampoc els serveis i subministraments» i remarquen que la immobiliària «no es farà responsable d’arribar a un acord amb els ocupants».

Operacions no finançables

L’agent de la Propietat Immobiliària de Girona i vicepresident de l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya, Ramon Corominas, assegura que «el 99% dels immobles ocupats que estan a la venda són propietat de fons d’inversió i entitats financeres, que els comercialitzen a través de gestores d’actius immobiliàries». Es tracta d’operacions no finançables i, per tant, no permeten fer-ne una hipoteca. El motiu, explica l’agent de la Propietat Immobiliària de Girona Isidre Vidal (té una setantena de pisos ocupats en cartera): «que els taxadors no poden entrar als immobles». A més, la compra s’ha d’efectuar amb recursos propis o a través de préstecs personals.

Una foto a petita escala

En el conjunt de la província de Girona hi ha «com a mínim» 750 immobles ocupats en comercialització, assegura Corominas, que té en cartera algunes d’aquestes propietats a través dels fons d’inversió que gestiona. Són dades provinents d’una gestora d’actius que té el 20% de quota de mercat. A Salt, per exemple, consten un total de 100 pisos ocupats a la venda, mentre que a Figueres en són 44 (recordant, però, que la fotografia és només del 20% del mercat).

Els compradors són inversors. «Són pisos que tenen sortida, el preu és molt atractiu en comparació amb el preu de mercat i decideixen invertir-hi perquè saben que podran recuperar l’immoble en dos anys i que el podran posar a la venda a un preu molt superior o al mercat de lloguer», assegura Corominas. Una tendència que cada vegada va més a l’alça: «La ocupació s’ha convertit en un mal endèmic i sembla que no té aturador si no hi ha un canvi legislatiu», lamenta el vicepresident de l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya.

Una alternativa pels bancs

També afirma que les entitats bancàries han trobat en aquesta via una alternativa per a donar sortida als pisos ocupats: «Saben que recuperar aquests immobles després d’una demanda judicial per posar-los a la venda de forma tradicional és un procés llarg perquè els jutjats estan col·lapsats, i han vist que una manera ràpida de donar-los sortida és posar-los a la venda ocupats aplicant un descompte important sobre el preu de mercat».

Els pisos surten a la venda «entre un 30 i un 40% per sota el preu de mercat», assegura Vidal, ja que «els immobles es troben en un procés judicial obert i el comprador es subroga en aquest procés iniciat, fet que permet reduir els terminis del desnonament». Amb tot, afirma que «en els últims anys el valor d’aquest producte ha anat augmentant». I és que «abans aquests immobles es retiraven del mercat, però en canvi ara estan en tendència a l’alça».

En zones menys perifèriques

El perfil dels immobles ocupats també ha canviat. I és que fa tres anys, assegura Vidal, es trobaven sobretot «en zones perifèriques o de perfil socioeconòmic baix», mentre que ara els immobles ocupats «s’estan concentrant en zones de nivell més alt, com localitats costaneres o capitals de província». «Fins i tot hi ha ocupes que tenen una segona residència», assegura. Les zones «més problemàtiques» segueixen sent la ciutat de Figueres, i les urbanitzacions de municipis com Maçanet de la Selva, Vidreres, Sils o Santa Coloma de Farners, on hi ha «índexs molt elevats d’ocupació».

El perfil «habitual» dels ocupants, sosté, «sol estar relacionat amb mercats il·legals, és a dir, persones que ocupen habitatges per dur-hi a terme activitats il·lícites».

Una pràctica legal

L’assessor jurídic del Col·legi oficial d'Agents de la Propietat Immobiliària de Girona, Carles Balbin, assegura que la comercialització d’immobles ocupats és «perfectament legal» perquè «la legalitat parteix de la transparència i, si en l’anunci s’explicita que la finca està ocupada realment no s’està perjudicant al comprador, ell sabrà si li interessa o no embarcar-se en aquest procediment, en el que haurà de ser ell l’autor de la demanda judicial». L’estat ocupacional de l’immoble s’haurà de fer constar en un contracte previ i en l’escriptura pública.

Notícies relacionades

L’advocacia reclama que les comunitats de veïns puguin instar el desallotjament cautelar de narcopisos

Marta Torres: "La transició ecològica no hauria de suposar sacrificis per a la gent"

Aleshores, el comprador haurà d’engegar un procediment judicial. «Com a titular de la finca tindrà legitimació per a poder procedir i podrà decidir com fer fora als ocupes, si per via penal o civil», explica Balbin. En tots dos casos, però, s’aplicarà l’escut social: «Amb la normativa actual, si els ocupes són considerats vulnerables no se’ls podrà fer fora», afirma. Els barems, en aquest cas, són «amplis»: «Els trets de vulnerabilitat són molt amplis: que l’ocupant ingressi menys de 1.800 euros mensuals, que tingui fills menors d’edat, algun fill amb discapacitat o que la dona hagi estat víctima de violència domèstica». Amb tot, assegura que «és molt fàcil que els ocupants puguin entrar en aquesta definició».

Un any i mig d’espera

En el cas dels grans tenidors, hi ha tres requisits per a l'admissibilitat de la demanda: acreditar si és el seu domicili habitual, si té dret a ser considerat vulnerable i haver fet una mediació prèvia abans de presentar la demanda. Si fa uns anys passaven sis mesos des que es presentava la demanda fins que hi havia sentència ferma, «ara de mitjana el temps d’espera ja és un any i mig», assenyala. I si els ocupants es consideren vulnerables, el procediment quedarà automàticament aturat.