¿Puc rescindir el meu contracte de lloguer per la Covid-19?

La situació actual, provocada per la crisi del coronavirus, inesperada i sorprenent per al contingut dels contractes vigents, està obrint escenaris de problemes que no estaven previstos per aquells que van subscriure contractes de lloguer.

Bé és sabut que el Govern central ha intentat oferir cobertura i seguretat a inquilins que es podien veure al carrer o veure’s compromesos per clàusules contractuals inabordables en la situació actual. Però, ¿quines possibilitats té l’inquilí que vol rescindir el seu contracte de lloguer?, ¿incorreria en responsabilitat contractual per una resolució anticipada del seu contracte de lloguer?, ¿ha de suportar el lloguer encara que hagi tornat al seu domicili –en el cas dels estudiants o treballadors– i no faci ús de la vivenda que va llogar per a un determinat final que, com a conseqüència d’aquesta pandèmia, ha desaparegut?...

Els experts de Cirineo Abogados intenten resoldre aquestes qüestions que afecten directament milers de ciutadans a tot Espanya, que es troben en situacions molt compromeses a causa dels efectes de la Covid-19.

wp:heading Contractes de lloguer

/wp:heading Resulta convenient advertir que la majoria dels contractes de lloguer compten amb la possibilitat que les parts pactin clàusules de diversa naturalesa, sempre que no anessin contra llei. Per això, abans de resoldre cap contracte de lloguer, sigui la situació que sigui, és recomanable que professionals del món jurídic estudiïn el contingut del contracte abans de plantejar-ne la resolució per part de l’inquilí.

Per tant, i analitzant els casos, en nombrosos contractes de lloguer hi ha la inclusió de la finalitat del gaudi de l’immoble. És a dir, en el cas d’estudiants de manera connexa al curs acadèmic o, per exemple, en el cas de treballadors, a la prestació d’un servei en un determinat lloc i temps. L’existència d’aquesta clàusula dins del contracte podria justificar-ne una resolució anticipada per haver desaparegut la finalitat del lloguer.

De la mateixa manera, són nombrosos els contractes als despatxos d’advocats que compten amb clàusules que permeten a l’inquilí remetre’s a aquesta resolució per força major o causa sobrevinguda. En aquest punt torno a insistir que l’avaluació de contingut del contracte de lloguer s’ha de portar a terme per un professional que estudiï i valori la viabilitat de la resolució d’anticipada.

wp:heading Resolució del contracte

/wp:heading

No obstant, la majoria dels contractes no es troben entre els que hem esmentat més amunt i, al contrari, l’usual és que comptin amb una durada pactada i un preu de lloguer. És en aquest escenari on ens hem de plantejar si la situació que vivim (erto per a treballadors que lloguen vivendes per desenvolupar el seu treball, estudiants que han vist suspesa la presencialitat dels cursos, etc.) seria prou justificació en dret per a la resolució del contracte.

Des d’una perspectiva jurídica, no es pot donar una resposta vàlida per a tots els contractes. No obstant, la interpretació de la situació, ofereix una zona grisa en què la Covid-19 , per a relacions contractuals, poden ser prou justificació per a la rescissió del contracte, sempre que s’acrediti la impossibilitat d’atendre el pagament de la renda:

ARTICLE 1105 Fora dels casos expressament esmentats a la llei, i dels que així ho declari l’obligació, ningú respondrà d’aquell successos que no haguessin pogut preveure’s, o que, previstos, fossin inevitables.

Tot d’un plegat, aquesta seria una resposta jurídica per a la rescissió de contractes, tant de negocis com de treballadors que van portar a terme l’arrendament per a la realització d’una activitat professional que s’ha vist suspesa per la Covid-19. En qualsevol cas, doncs, caldria acreditar aquestes dues qüestions:

- Objecte del lloguer i impossibilitat d’abonament de les rendes per haver desaparegut la font d’ingressos. Aquesta causa sobrevinguda faculta l’arrendatari a aplicar la clàusula rebus sinc stantibus per a la resolució del contracte sense que li pugui ser exigit els danys produïts per la resolució anticipada del contracte i la responsabilitat contractual que se’n derivés.

- Resulta més problemàtica la resolució del contracte de lloguer de vivendes per a estudiants, tot i que tampoc resulta forassenyat l’aplicació de l’article 26 de la Llei d’arrendaments urbans a causa d'inhabitabilitat de la vivenda, per la seva analogia a la situació actual en què no es poden disfrutar les vivendes arrendades.

Aquest supòsit s’ha de diferenciar expressament dels casos que hem esmentat abans en què les parts han pactat clàusules que habiliten la resolució anticipada per alguna de les parts per força major. En l’esmentat cas, no seria necessari acreditar la impossibilitat del pagament de les rendes, ja que podríem aplicar que, havent desaparegut la finalitat del lloguer de la vivenda i sent-ne impossible l’habitabilitat durant l’estat d’alarma passat o escenaris nous que es produeixin a partir del pròxim mes de setembre, es rescindeix el contracte.

Per acabar, resulta vital que per a la resolució de contractes d’arrendaments en els dos supòsits que hem analitzat, s’avaluï pel professional el contracte, es justifiquin els elements necessaris perquè operin la resolució del mateix per causa sobrevinguda i, finalment, es respectin els procediments que s’hagin reconegut al contracte per a la comunicació de la seva resolució en allò que afecti terminis o mètodes de notificació.

Notícies relacionades

La majoria dels inquilins no esperen poder comprar mai

Tinc un pis buit. ¿El Govern me’l pot expropiar?

wp:paragraph {"align":"right"} Juan Diego Mata

wp:paragraph {"align":"right"} Cirineo Abogados